Вопросы дачной земли, собственности и благоустройства обсудили в Южно-Сахалинске
В Южно-Сахалинске состоялся круглый стол с участием городских депутатов, администрации города, представителей федеральных органов кадастра и картографии, а также представителей некоммерческих садоводческих товариществ (СНТ) и дачных некоммерческих товариществ (ДНТ). Основной тематикой собрания оказался пресловутый земельный вопрос и все связанные с ним тонкости существования загородных имений сахалинцев — дачные массивы, ранее находившиеся в полях и лесах далеко за пределами города, сегодня вплотную подобрались к границам населенного пункта и стали представлять ценность для жилищного строительства, превратились в ресурс развития городских кварталов. Из-за чего, сами того не желая, стали поводом для конфликтов интересов граждан и государства или даже предметом интереса разного рода мошенников. Добавляет компоста в плодородную почву взаимных претензий и царящая в сфере неопределенность — городские власти просто не знают, сколько дачных гектаров примыкают к Южно-Сахалинску, как течет на них жизнь и куда ведет дачников дорога модернизации и развития городской среды.
Всего в окрестностях Южно-Сахалинска, выяснили участники заседания круглого стола, сегодня в той или иной мере существуют (то есть — где-то на бумаге, где-то без бумаги) от 229 (по данным департамента землепользования города) до более чем 300 (согласно реестру Федеральной налоговой службы) дачных и садоводческих некоммерческих товариществ. Многие земли, которые находятся в пользовании таких объединений, были выделены еще в 70-х и 80-х годах прошлого века, и с тех пор никакой комплексной оценки их динамики, видимо, не проводилось. Из-за этого сегодня, рассказала представитель департамента землепользования города Наталья Фуфлыгина, в делах земельных наблюдается вопиющая неопределенность — часть земель используется садоводами без должных разрешений, иные территории напротив за годы оказались заброшенными. Ну а в целом в вопросе, где чья земля, образовался небывалый правовой вакуум — никто с точностью до 100% просто не знает, где сегодня заканчиваются дачные земли и какая разнообразная палитра форм и размеров наделов существуют внутри них.
— В 2016 году министерство земельных и имущественных отношений провело инвентаризацию земель сельхозназначения и сельхозиспользования. Она необходима для верного оформления правоустанавливающих документов. Данные переданы в департамент, работа по первому этапу нами уже частично проведена, проводится обобщение информации и ее анализ в целях подготовки актуального реестра СНТ и ДНТ и составления списка неправомерно используемых или неиспользуемых земель. Завершить первый этап предполагается к маю 2018 года. На втором этапе запланирован осмотр земельных участков на предмет соблюдения земельного законодательства. В том числе будет проходить проверка соответствия фактической территории СНТ выделенному земельному участку, — объясняет всю нужность и сложность работы представительница департамента.
Сложившаяся земельная неопределенность, пришли к выводу участники круглого стола, не только создает трудности в планировании развития территорий и порождает конфликты, связанные с выделением тех или иных участков, но и порождает появление мошеннических схем. Например, оформления "подложных" участков в рамках одного СНТ или ДНТ, или вовсе появление "обществ-двойников", которые фактически не существуют, но паразитируют на одноименных и более "возрастных" объединениях.
Чтобы избежать каких-либо проблем и не попасться на крючок мошенников, рассказала Наталья Фуфлыгина, стоит тщательно проверять наличие проекта межевания, схемы земель СНТ, проекта застройки и других правоустанавливающих документов самого СНТ или ДНТ, а также не стесняться заглядывать на консультации в сам департамент землепользования. При этом, заметил модератор дискуссии, член общественного совета агентства архитектуры и градостроительства Сахалинской области Денис Адылов, точного алгоритма проверки земли сегодня в городе для рядовых покупателей не подготовлено, а большинство земельных участков в СНТ или ДНТ до сих пор не стоят на кадастровом учете и не имеют четких координат. То есть итог той или иной сделки, в конце концов, будет зависеть от правовой грамотности самого гражданина. Ну и удачи, конечно.
— Если вы приобретаете земельный участок, вас должно заинтересовать, есть ли у этого участка установленные границы и стоит ли он на кадастровом учете. Если этого нет, стоит запросить дополнительные документы — топографическую съемку, обратиться к сайту Росреестра, не было ли там какой-нибудь дороги, ну и документы самого СНТ проверить, — посоветовал Адылов. А присутствующий на заседании кадастровый инженер также посоветовал все-таки найти время и перед покупкой смотаться к будущей вилле — погрешность в три метра никто не отменял. И "в натуре" эти три метра могут оказаться камнем, канавой или дорогой преткновения.
Впрочем, как оказалось, в земельных вопросах достаточно и других подводных рифов — например, рассказал начальник правового управления мэрии Антон Кулешов, в приватизации земли гражданину могут просто отказать. А все из-за того, что земли СНТ за годы своего существования вне зависимости от желания обитателей оказались в иной территориальной зоне (например, Ж-2). При этом сам гражданин, получивший участок в "лохматые девяностые", об этом может и вовсе не знать, спокойно выращивая помидорки в любимой теплице.
И в благостном неведении относительно собственных проблем он будет пребывать до той поры, пока не соберется приватизировать родные сотки. И уже тогда непременно споткнется о непроизносимые ПЗЗ, утвержденные гордумой каких-то пару лет назад. И сходу сделать здесь ничего, кроме проведения перезонирования или обращения в суд (с не самыми радужными перспективами), невозможно.
Быть может, предложили участники, департаменту архитектуры стоит также заняться инвентаризацией и провести свою ревизию зон, подзон и правил, чтобы не ставить граждан в неловкое и обидное положение. Но будет ли это сделано и когда произойдет, конечно, неизвестно. Так что пока гражданам остается пользоваться своей землей и надеяться на лучшее. По крайней мере, пока никто эти земли у СНТ не отбирает — и это уже радует. Что будет дальше в меняющемся российском земельном законодательстве, остается только гадать.
— Не мы определяем правила, — с горечью даже замечают представители мэрии по этому поводу и кивают на Земельный кодекс и иные федеральные нормативы.
Кроме того, оказалось, государство зачастую само не знает, где у него СНТ уже образовалось, а где ДНТ уже схлопнулось. Устанавливать это предлагают с помощью инициативных граждан, ставящих свои отдельные участки на учет. Провести с ними эту работу, кстати, попросили председателей. Ведь благодаря этой информации можно будет, например, планировать развитие и благоустройство территорий и содержание подъездных путей. С которыми (сюрприз) тоже не все ладно — зачастую дороги проходят не там, где должны по генпланам, нагло заступают за красные линии, не соответствуют нормативам по ширине и инженерной инфраструктуре (то есть это фактически просто направления в полях и лесах, неприспособленные для активного движения транспорта).
А на территории самого дачного объединения вообще непонятно, как и что благоустраивать: напрямую город денег вложить не может, это должны делать участники дачного союза. Но и они делать это не всегда готовы, а мэрии вроде как неудобно, что люди живут без аптек и тротуаров. Можно было бы, конечно, создать территорию общественного самоуправления и получить на это дело грант. Но вот законно это или нет, не определились даже в самой мэрии: одно подразделение уверено что да, а второе возражает.
И так, видимо, если не во всем, то во многом. И если в городе периодически диагностируют земельную неразбериху , то на дачных территориях, очевидно, она уже давно дошла до клинической стадии. И разбираться с ней и дачникам, и власти, и мошенникам, очевидно, придется еще не одну "дачную амнистию"