На что обратить внимание при покупке земли в Испании?
Испания — благодатная страна с мягким климатом — представляет собой весьма лакомый кусок для инвестиций. При этом земля здесь вполне доступна для иностранного покупателя. Однако даже при наличии необходимой суммы придется проявить ещё немного терпения. Оно пригодиться для изучения особенностей региона, определения целей использования земли и т.д.
Выбрав Испанию для приобретения земельного участка, вы, наверняка, не ошибетесь. Да и препятствий для покупки перед вами стоять не будет. Испанцы охотно продают владения иностранцам на условиях, что предлагают и коренным жителям. Но прежде чем сделать свой выбор, надо четко определиться, по какому назначению будет использоваться земля. Александра Смирнова, консультант по продажам компании Promaga говорит: «В испанских муниципальных органах власти есть специальные планы с разделением земель на зоны с предписанием, в каких целях они могут использоваться и каким видом деятельности тут можно заниматься». Поэтому купить участок для дома, а потом вдруг построить кафе или гостиницу вам, скорее всего, не удастся.
Став хозяином земли в Испании, на которой растут деревья, вы не сможете просто вырубать их. Для этого придется получить специальное разрешение
Порядок использования земли в Испании установлен законодательным путем. Взяли участок под сельское хозяйство? Вам придется её обрабатывать. Можно тут поставить и свой дом с расчетом 200 кв.м. на 1000 кв.м. земли. Александр Зименков, директор по маркетингу и продажам компании DBM Properties, поясняет, что на территории строительного назначения, имеющей «Плановое разрешение» можно возводить здания, предусмотренные этим документом. То есть, участок под отель не может быть застроен жилыми объектами. Зименков также советует сразу проверять указанный в документах процент под застройку. Чаще всего, он составляет 25%, хотя в каждом муниципалитете могут быть свои правила.
Приобретая землю в Испании, стоит изучить информацию о каких-либо ограничениях, наличии инфраструктуры, коммуникаций и прочие вопросы. Например, в курортных регионах строительство объектов допускается только в 100 метрах от береговой зоны. Не везде есть поблизости магазины либо рядом проходит автотрасса. Земельный участок может быть без коммуникаций, тогда все расходы на их подвод и регистрацию в соответствующих органах лягут на вас. Александра Смирнова просит не забывать о проверке участка на наличие кредитов и долгов в Кадастровом Регистре, иначе весь груз ответственности может лечь на вас.
Если документы в порядке и вас всё утраивает, то не поскупитесь и наймите архитектора. Они проектируют дома с учетом ландшафта, склонов и прочих особенностей вплоть до растущих тут деревьев. Последний момент, кстати, крайне важен. Дело в том, что в Испании, став хозяином земли, на которой растут деревья, вы не сможете просто спиливать их. Вопрос о вырубке решают специальные службы. Скорее всего, вам можно будет пересадить деревья или избавиться только от части насаждений. В случае нарушения владельца земли ждет баснословный штраф, поэтому лучше заранее получить все соответствующие разрешения в отделении экологии местного муниципального органа.
Если вам предлагают землю для возделывания с последующей возможностью изменения статуса — будьте осторожны. Возможно, это окажется вообще невыполнимым
Последний закон о земле, принятый в Испании в 2007 году, разделил землю на два основных вида: для сельскохозяйственных нужд (suelo rural) и под застройку (suelo urbanizable). В последнем случае разрешение на строительство не дается автоматически с покупкой земли. Сначала необходимо предоставить в местный муниципалитет проект дома, подготовленный архитектором. Но даже в этом случае получение разрешения может занять от 6 до 24 месяцев. Чем больше у вас лицензий, тем меньше сроки. Всей документацией занимается, как правило, архитектор, поэтому не стоит экономить на оплате его услуг.
Окончание строительства, впрочем, не дает вам право приступать к обживанию дома. На это тоже надо соответствующее разрешение. Получив его, вам надо зарегистрировать дом в Кадастровом Регистре и после этого можно справлять новоселье.
Стоит ли связываться с девелоперами?
В погоне за более выгодными условиями можно попасться на уловки некоторых девелоперов, предлагающих купить землю под возделывание с возможностью последующего изменения статуса. Александр Зименков утверждает, что от таких «заманчивых» условий лучше отказаться сразу. Дело в том, что смена статуса практически неосуществима, даже если вам предоставят документы с разрешением. А без местного владения языком это и вовсе не представляется возможным.
Казалось бы, ничего страшного: нельзя изменить статус suelo rural на suelo urbanizable, купим готовый участок под застройку собственного дома. Но сложность в том, что найти его не так просто. Чаще всего они продаются либо самими владельцами земли, которые вдруг решили отказаться от владений, либо, что реже, застройщиками. Девелоперы так вообще неохотно продают землю, им проще сначала построить здесь жильё, чтобы в итоге получить больше прибыли. Но и с ними можно найти общий язык.
Покупка земли у девелопера на условиях выбора его в качестве проектировщика и строителя, имеет свои преимущества, например, облегчение получения кредита
Купить землю через девелопера можно на договорных условиях, что дом они возведут сами по проекту своего архитектора, согласованного, конечно, с покупателем. Преимущество в том, что вы сами можете на начальных этапах строительства вносить свои коррективы и в итоге получить дом, который полностью будет соответствовать вашим ожиданиям. Второй положительный момент — вам не продадут участок, пока вы не согласуете все условия строительства и не подпишите контракт на возведение жилья. Наличие этого документа существенно облегчает получение кредита.
Эксперты в области недвижимости советуют не скупиться на юридические услуги. При заключении любой сделки с недвижимостью необходимо присутствие адвоката, ратующего за ваши интересы. Он также проверит и позаботится об уплате всех налогов в соответствии с местным законодательством. Например, он может подсказать, что при покупке земли у частного лица вы оплатите только 7% НДС, а у компании — все 16%. Кроме того, для оформления сделки, надо получить регистрационный номер иностранного гражданина — NIE. Лучше, если он уже будет к моменту подписания всех договоров. Этот номер, кстати, можно потом использоваться для получения вида на жительство с правом работы.