Офисная недвижимость: арест имущества Семина поможет оживить рынок?
Газета «Реальное время» продолжает публикацию итогов подготовленного аналитической службой нашего издания исследования рынка коммерческой недвижимости Татарстана. На этот раз мы изучили ситуацию в секторе офисных площадей, который, по словам экспертов, переживает ослабление дефицита качественных предложений на фоне снижения арендных ставок и спроса. Кроме того, публикуем полную таблицу предложений.
22 тыс. кв. метров новых площадей
В Казани сегодня работают 54 бизнес-центра, из них классифицировано Гильдией управляющих девелоперов 48, то есть 89%. Общий объем аренды офисной недвижимости на конец года составил 272 тыс. кв. м, из них класс «А» — 10%, «В+» — 26%, «В» — 44%, «С» — 20%.
В 2014 году появилось шесть новых бизнес-центров: «Капитал» (класс «А»), «Парк Победы», «Профсоюзный», «Франт», «На Сеченова», «Рябина» (все — «В»). Если два года назад в Казани в классе «А» был большой дефицит предложений (лишь три БЦ — «Корстон», «Сувар-Плаза», «Булак»), и их загрузка доходила до 80-100%, то с введением в 2013 году Korston Tower, а в 2014-м — «Капитала» напряженность в этом сегменте спадет.
В 2015 году планируются ко вводу еще шесть бизнес-центов — «На Заводской», «Эпл», «Швейник» (все предположительно класса «С»), а также «Петр I», «На Лево-Булачной», «На Гвардейской» (все предположительно класса «В»). Общий объем вводимых площадей составит 22 тыс. кв. м, арендопригодных площадей — 15 тыс. кв. метров.
Бизнес-центр «Профсоюзный» — один из шести, введенных в строй в 2014 году
Среди негативных тенденций эксперты отмечают сокращение количества сделок, уменьшение спроса на аренду, что, в свою очередь, вызывает снижение арендных ставок, корректировка которых составит 8-10%. Снижение арендных ставок произошло в классе «А» и «В+», в то же время класс «В» немного прибавил.
Что касается прогноза на 2015 год, то рынок, по мнению экспертов, ждет умеренная стагнация с корреляцией в 5-7%. Спрос на аренду и покупку офисных помещений будет менее активен, чем в 2012-2013 годах. Вырастет количество вакантных площадей, снизятся арендные ставки, появятся антикризисные предложения. По-прежнему сохранится спрос на крупные форматы площадей при привлекательных условиях — компании по-прежнему будут консолидироваться в одном месте для сокращения затрат. Еще один бизнес-центр класса «А» в Казани будет востребован.
Гайк Папоян, директор отдела региональных проектов, CBRE:
— Небольшое оживление рынка возможно после ареста имущества компании «АС Менеджмент», собственником которой является Алексей Семин. Компании Семина принадлежат 400 объектов недвижимости по всей России, включая большое количество объектов коммерческой недвижимости в Казани. Не исключено, что некоторые арендаторы захотят сменить офис, чтобы избежать ассоциации с компанией г-на Семина.
Ставки аренды на офисном рынке Казани, как и в целом по всей России, упали на 10-15%. Но в связи с тем, что на офисном рынке Казани нет такого количества новых помещений, значительного падения ставок, как в Москве, не произошло. Ставка аренды на офисные помещения в Казани составляет 1 000-1 200 рублей в месяц, включая налоги, коммунальные платежи и операционные расходы.
Эксперты предполагают, что часть арендаторов откажется от офисов, расположенных в бизнес-центрах Алексея Семина
Мурат Ахмеров — директор «А Девелопмент»:
— Рынок офисной недвижимости развивается нормально. Если говорить про этот год, то начало года, январь, февраль были «мертвыми», в марте началось небольшое оживление. На данный момент идет процесс, так скажем, восстановления рынка.
Количество звонков и обращений от арендаторов в начале года было минимальным. По сравнению с 2014 годом было ощущение, что рынок упал. Сейчас же мы чувствуем небольшое оживление, но не могу сказать, что серьезное. Какие-то изменения заметны после трагедии в «Адмирале», многие арендаторы оттуда съехали. Так же и с центром на Сибирском тракте, 34. Таким образом, эти негативные моменты повлияли на «передел» рынка.
Например, в «Караван» сейчас заселились арендаторы из расположенного рядом «Алтына». Конечно, это не совсем офисный профиль, но туда заехали точки по ремонту сотовых телефонов или компьютеров. Думаю, что в отношении «Алтына» эффект временный и после устранения всех замечаний он будет работать.
Арендные ставки начали корректироваться. Я знаю, что «Корстон» и «Сувар» в этом году не индексировали свои арендные ставки. «Булат-офис» проиндексировал ставки ниже среднего по рынку.
Класс «А» сейчас чувствует себя лучше всего, потому что основные арендаторы — это крупные компании с хорошей финансовой «подушкой». Думаю, что больше всего пострадал сегмент «С», потому что, как правило, его основные арендаторы — малый бизнес и предприниматели. Именно они более всего подвержены внешним колебаниям рынка. Там произошел самый большой отток, фирмы закрылись, арендные площади уменьшились. Соответственно, снизились и арендные ставки: произошла коррекция примерно от 10% до 15%.
Я думаю, то, что класс «В» прибавил в арендных ставках, больше характерно для Москвы, нежели для Казани. Инфраструктура офисов класса «В» схожа с классом «А», только класс «А» — это более имиджевое помещение. Также оно включает в себя и такие параметры, как система доступа, система кондиционирования и вентиляции.
Инфраструктура офисов класса «В» схожа с классом «А», только класс «А» — это более имиджевое помещение
Геннадий Филатов — генеральный директор Rental Property Management:
— В нашем управлении находятся офисные центры класса «В», и могу сказать, что в 2015 году спрос на них действительно нисколько не сократился и арендные ставки не снижались. То есть в классе «В» относительная стабильность.
Но стоит отметить, что довольно-таки сильно увеличилась ротация арендаторов. Видимо, кто-то закрылся, кто-то сокращает свои расходы. Арендаторы переезжали в наши офисы класса «В» в том числе и из класса «А» и «В+». Обращений за первые полгода было гораздо больше, чем раньше. Хотя многие все-таки остались на прежних объектах, видимо, договорившись с арендодателями о скидках или снижении цен за аренду помещения.
Я думаю, что в ближайшие полгода спрос на офисные помещения класса «В» и «С» будет выше, а для офисов классов «А» и «В+» основной задачей в ближайший период станет сохранение текущих арендаторов. Но большого оттока клиентов уже не будет, основной поток все-таки уже прошел.
Если смотреть на объявления об офисной недвижимости, то снижения арендных ставок не видно. Это, видимо, частные случаи, которые решаются между арендатором и арендодателем лично.
Класс «А» сейчас чувствует себя лучше всего, потому что основные арендаторы – это крупные компании с хорошей финансовой «подушкой»
Айрат Гиззатуллин — генеральный директор ОАО «Тасма», руководитель казанского представительства некоммерческого партнерства «Гильдия управляющих и девелоперов»:
— По прошедшему периоду 2015 года могу сказать, что какого-то снижения арендных ставок в классах «А» и «В+» мы не фиксировали. Я бы сказал, что традиционная индексация, которая проводится в начале года, была проведена не по всем объектам или существенно отставала от инфляции.
Но здесь необходимо отметить важный факт, что все, о чем идет речь, касается рублевых цен, в которых, в общем-то, мы работаем традиционно, в отличие от Москвы. Поэтому здесь мы пока не видим существенного падения спроса. Конечно, рынок сейчас не очень активный, ни о каком колоссальном новом спросе говорить не приходится, но в то же время какого-то снижения мы не фиксировали.
Что касается загрузки по объектам, то она остается довольно высокой. Это касается и офисов класса «А» и «В+». Каких-то крупных съездов или расторжения договоров, большого количества вакансий по ключевым объектам Казани мы так же не наблюдаем. Загрузка по офисным объектам класса «А» на данный момент составляет 90%, по объектам «В+» и «В» — 80% и выше. В принципе, это нормальная степень загрузки для казанского рынка. У нас нет таких показателей, как в Москве, где загрузка с 90% упала до 60%.
Поэтому здесь все вполне благополучно, но это отнюдь не означает, что перспективы радужные, потому что снижение деловой активности, конечно, накладывает определенные ограничения. И ряд компаний рассматривают возможности сокращения своих арендных площадей и обсуждают со своими арендодателями какие-то дополнительные преференции, льготы по предоставляемым площадям и финансовым условиям договоров. Но это не носит эпидемиологического характера.
Что касается класса «В», то за последнее время, напротив, было введено несколько новых объектов, и они довольно успешно были заполнены. На мой взгляд, в этом сегменте речь идет о перераспределении спроса между, скажем, устаревшими объектами, с которых арендаторы съезжают, и новыми. Ситуация на рынке на данный момент с наших позиций такая.
Арендные ставки в некоторой степени подросли, и довольно большое количество ключевых игроков рынка в начале года индексацию провели. Индексация, может быть, не была такой существенной: где-то 5%, где-то около 10% в зависимости от объектов. Общий уровень арендных ставок по классу «А» составляет 1 000 руб. за кв. м и выше, по классу «В+» — от 750 руб. за кв. м и выше. По классу «В» цены варьируются в зависимости от многих факторов, и границы цен более широкие. Есть ставки от 450 руб. за кв. м, но в то же время некоторые объекты доходят до 900 руб. за кв. м. Общее правило стоимости объекта: чем меньше помещение, тем выше арендная ставка в расчете на квадратный метр.