Оценка стоимости недвижимости методом накопления денежных доходов
Мочулаев, В. Е. Оценка стоимости недвижимости методом накопления денежных доходов / В. Е. Мочулаев. — Текст : непосредственный // Молодой ученый. — 2014. — № 6 (65). — С. 460-463. — URL: https://moluch.ru/archive/65/10696/ (дата обращения: 10.06.2022).
В теории и практике оценочной деятельности широкое применение получил метод дисконтированных денежных потоков (ДДП), в частности, в оценке рыночной стоимости объектов доходной недвижимости и бизнеса, а также в оценке эффективности инвестиционных проектов с целью выбора наиболее эффективного из альтернативных вариантов. Однако практика показала, что применение этого метода в оценке эффективности инвестиционных проектов не дает желаемых результатов. В некоторых работах зарубежных и отечественных ученых появляются критические замечания о методах определения ставки дисконтирования, способах учета фактора времени, составе и содержании показателей, применяемых для оценки эффективности инвестиционных проектов, и др. Имеют место определенные недостатки применения метода ДДП и при оценке рыночной стоимости объектов недвижимости. Например, некорректно применяется сложение текущей стоимости будущих денежных потоков и стоимости реверсии для определения текущей (рыночной) стоимости объекта оценки, так как эти стоимости имеют разные единицы измерения [1]. Создается впечатление, что теория дисконтирования будущих денежных потоков с целью ее приведения к настоящему времени не является научно обоснованной и достоверной. Так, например, в работах [2, 3] достаточно аргументировано доказывается полная несостоятельность применения метода ДДП в оценке инвестиционных проектов. И хотя в этих работах анализируются инвестиционные проекты, которыми являются предприятия, несостоятельность применения аппарата дисконтирования в полной мере относится и к оценке рыночной стоимости недвижимости.
Авторы работ [2–4] предлагают свою концепцию оценки эффективности инвестиционных проектов, в которой используется аппарат накопления (наращения), а не дисконтирования. Будущие денежные доходы от эксплуатации проекта в конце каждого расчетного периода передаются на банковский депозит с начислением по формуле сложных процентов (с капитализацией процентов); при таком способе накопления они в конце расчетного периода приобретают форму капитала и измеряются в тех же единицах, что и остаточная стоимость объекта оценки. В таком виде обеспечивается реальный учет фактора времени, поскольку система банковского депозита деньги множит, а не обесценивает. Таким образом, происходит капитализация текущих денежных доходов и превращение их в капитальную стоимость в конце расчетного периода.
Следует отметить, что отказ от метода ДДП в пользу метода накопления денежных доходов (НДД) позволит создать научно обоснованную методологию оценки стоимости недвижимости доходным подходом. В работах упомянутых выше авторов такая методология оценки стоимости недвижимости не рассматривается. Поэтому возникает необходимость в рамках доходного подхода разработать новый метод оценки стоимости объектов недвижимости на основе применения аппарата накопления будущих доходов.
Предлагается следующая модель оценки стоимости действующего объекта недвижимости методом НДД в случае использования собственного капитала инвестора:
t — номер временного интервала прогнозного периода;
n — число временных интервалов прогнозного периода;
Сt — чистый операционный доход t-го прогнозного периода;
it — процентная банковская ставка по вкладам (депозитам) для t-го прогнозного периода;
M — стоимость реверсии, или остаточная стоимость в конце прогнозного периода;
Iп — коэффициент приведения будущих доходов к дате оценки.
При сдаче объекта недвижимости в аренду на срок до одного года значения чистого операционного дохода и процентной ставки устанавливаются постоянными в течение всего прогнозного периода. В этом случае формула (1) имеет частное выражение
С — чистый операционный доход t-го прогнозного периода;
i — процентная банковская ставка по вкладам (депозитам).
В предложенных моделях оценки стоимости объекта недвижимости новым элементом является коэффициент приведения Iп, который должен учитывать факторы, влияющие на изменение стоимости капитала во времени.
Отметим, что время не обесценивает деньги. Обесценить деньги могут только инфляция, финансовый кризис или другие форс-мажорные обстоятельства, но не время [4].
Что касается учета рисков вложений в недвижимость, то применение на практике метода кумулятивного построения для расчета ставки дисконтирования у многих ученых вызывает возражение, связанное с сомнительным обоснованием возможных рисков и их включением в ставку дисконтирования. Так, в работе [5] отмечается, что «экономический риск — это денежная сумма, которая может быть недополучена и/или переплачена. Поэтому для характеристики экономических рисков необходимо оперировать денежными единицами, а не процентными ставками дисконтирования, значениями волатильности или чем-либо иным».
Для коротких прогнозных периодов (например, сроком до одного года) коэффициентом приведения Iп в формулах (1) и (2) может служить индекс инфляции, так как в реальности договоры аренды объектов недвижимости чаще всего заключаются на период сроком до одного года.
При необходимости для учета экономических рисков в предложенной модели можно применить простой подход к получению набора прогнозных оценок путем прогнозирования денежных потоков и остаточной стоимости по трем сценариям развития: оптимистическому, вероятностному и пессимистическому. Такой подход широко применяется, например, в оценке бизнеса.
Предложенные модели метода НДД (1) и (2) имеют сугубо экономический смысл. Их применение на практике позволит повысить достоверность расчета текущей стоимости оцениваемых объектов недвижимости.
Проиллюстрируем практическое применение предложенной модели метода НДД. В качестве примера оценки стоимости объекта по формуле (2) используем действующий объект недвижимости — улучшения. Прогнозируются следующие данные объекта оценки: период владения объектом, чистый операционный доход по временным интервалам прогнозного периода, процентная ставка по вкладам, остаточная стоимость объекта в конце прогнозного периода и индексы инфляции по временным интервалам прогнозного периода.
Требуется определить капитализированный доход от каждого вклада (депозита), общий капитализированный доход, сумму общего капитализированного дохода и остаточной стоимости на конец прогнозного периода, индекс инфляции за прогнозный период и текущую стоимость объекта оценки.
При существующей практике сдачи объектов недвижимости в аренду на период сроком до одного года принимаем: прогнозный период — шесть месяцев, чистый операционный доход — постоянный в течение прогнозного периода, годовая процентная ставка по вкладам — на уровне 8 % (0,67 %/мес.), индексы инфляции — на уровне 1,0 %/мес.
Исходные данные и результаты расчета текущей стоимости объекта оценки с применением формулы (2) для шести месяцев прогнозного периода приведены в табл. 1.
Исходные данные и результаты расчета текущей стоимости объекта оценки методом НДД по формуле (2)