г. Семикаракорск Расстояние до г.ростов-на-дону км, расстояние до г.волгодонска 120 км, г.шахты 50 км
1 Инвестиционное предложение: завод в Семикаракорске Ростовской области Организация бизнеса по торгово-закупочной или производственной деятельности Агропромышленным холдингам/ Трейдерам сельхозпродукцией/ Инвесторам Предлагается имущественный комплекс Семикаракорского консервного завода. На площадке возможно размещение как производства широкого спектра продукции, так и складского комплекса для перевалки грузов через расположенный на смежной территории портовый комплекс. Вариантами развития предприятия могут быть выбраны различные направления АПК - трейдинг зерном и минеральными удобрениями, производство консервированной овощной продукции и комбикормов, мясопереработка. На территории 4,4 га расположены объекты бывшего консервного завода площадью м². Наиболее эффективным видом использования является: 1. Развитие трейдинга зерном и минеральными удобрениями. IRR= 23%-40% 2. Строительство комбикормового завода. IRR= 30%-64%. 3. Возобновление деятельности консервного завода. IRR= 42%. Расстояние до Москвы 950 км г. Семикаракорск, ул. Араканцева (Промышленная), 1 Земельный участок 4,4 га Площадь зданий м² г. Семикаракорск Параметр проекта Площадь участка Стоимость проекта Текущая площадь строений Профиль проекта Величина параметра 4,4 га в собственности Для размещения производственной базы 55 млн. руб ,9 м² (собственность) Позиционирование проекта Реконструкция комплекса завода Развитие трейдинга зерном Комбикормовый завод Консервный завод Оценка имущественного комплекса после реконструкции 84,3 млн руб. Вариант 1 IRR = 40% Вариант 2 IRR = 23% IRR до 64% (при сочетании с зернотрейдингом) Базовый IRR = 42% г. Семикаракорск Расстояние до г.ростов-на-дону км, расстояние до г.волгодонска 120 км, г.шахты 50 км Имущественный комплекс рядом с портом в центре Ростовской обл.
2 1. Описание проекта 1.1 Обобщенная информация по проекту Текущая цена продажи базы составляет 55 млн. рублей. Схема сделки обсуждается. Имущественный комплекс Семикаракорского консервного завода расположен в центральной части Ростовской области по адресу г. Семикаракорск, ул. Араканцев, д.1. Объект граничит с портовыми сооружениями причал СКЗ на реке Дон. В 1,5 км проходит автотрасса Ростов-Волгодонск. Наибольший интерес продаваемый объект представляет для развития бизнеса в сегментах: Хранение и перевалка сельскохозяйственной продукции судами типа река-море (грузоподъемность до 5300 тонн). Переработка продукции агропромышленного комплекса (включая фрукты и овощную продукцию). Возможно восстановление профильной деятельности предприятия производство консервированной продукции. Этому способствует размещение в специализированном районе по производству плодоовощной продукции. Консервирование и упаковка. Производство комбикормов, ориентированное на развивающийся сегмент мясного производство в районе предприятия. Производственная и торгово-складская деятельность, ориентированная на развитый агропромышленный комплекс центральной части Ростовской области. Имущественный комплекс базы. Комплекс представлен 12 зданиями, предназначенными ранее для выполнения производственного цикла консервирования плодоовощной продукции, а также для выполнения административных и вспомогательных функций. Суммарная площадь всех зданий комплекса составляет ,9 м². К наиболее крупным строениям относятся здания фабрикатного (7384 м²), овощного (3723 м²), фруктового (3740 м²) и жестяно-баночного (7637 м²) цехов. Состояние большинства объектов требует проведения ремонта. Большая часть комплекса была построена в 1965 году (за исключением жестянобаночного, мясорастительного и вязального цехов, построенных позднее). Строения могут быть реконструированы под ведение как производственной, так и складской деятельности. Наличие на смежной территории портового комплекса благоприятствует удобству логистики для производства и торгово-складских операций. Таблица 1. Основные объекты недвижимости завода. Адрес здания Наименование здания, сооружения Площадь, м2 вид права ул. Промышленная, д. 1, литер Б,Б1 Заводоуправление 910,8 собственность ул. Промышленная, д. 1, литер А АБК 1003,3 собственность ул. Промышленная, д. 1, литер Ф1 Навес 144 собственность ул. Промышленная, д. 1, литер ф Навес 306,7 собственность ул. Промышленная, д. 1, литер У1 Трансформаторная подстанция 68,3 собственность ул. Промышленная, д. 1, литер А6 Вязальный цех 397,3 собственность Имущественный комплекс рядом с портом в центре Ростовской обл.
3 ул. Промышленная, д. 1, литер А4,А6,А10,А11 Овощной цех 3723,2 собственность ул. Промышленная, д. 1, литер А3,А5 Автоклавный цех 1916,6 собственность ул. Промышленная, д. 1, литер А7,А6, А8 ул. Промышленная, д. 1, литер Ф,Ф1,Ф2,Ф3,Ф4,Ф5 ул. Промышленная, д. 1, литер А, А1,А2, А4 Мясорастительный цех 1161,7 собственность Цех литографии, жестяно-баночный 7637,5 собственность Фруктовый цех 3740,2 собственность ул. Промышленная, д. 1, литер Ф Фабрикатный цех 7384,3 собственность Итого по зданиям 28393,9 1.2 Выгоды для коммерческого использования имущественного комплекса. Плюсы для проекта наличие инфраструктуры для развития производственной и складской деятельности: возможность выхода к причальной стенке на р. Дон расположение в черте города Семикаракорск, автодорога, все коммуникации требуют восстановления, рядом источники подключения. Возможно подключение электричества от портовой подстанции (300 квт) или от Донэнерго (1000 квт). Газ (магистраль высокого давления) в 100 м. телефонная линия объект охраняется Удобство логистики обеспечивается расположением в центре области и выходом к портовой инфраструктуре. Это приводит к повышению потенциала площадки с точки зрения эффективности как торговых, так и складских операций. Расположение базы в крупном сельскохозяйственном районе Юга РФ. Локальный район и смежные территории характеризуются развитым сельским хозяйством (преимущественно растениеводство, овощеводство, зерновое хозяйство, мясная специализация). Благодаря удачному с точки зрения логистики положению, возможны экономически эффективные поставки минеральных удобрений сельхозпроизводителям Ростовской области и смежных регионов, а также закупки сельхозпродукции с минимальным транспортным плечом. Выход к экспортной инфраструктуре. Близость к порту Семикаракорска является важным конкурентным преимуществом площадки при различных вариантах эксплуатации актива. Возможны эффективные поставки в акватории Черного и Средиземного морей. 1.3 Выбор Best Use. В текущем состоянии объект не пригоден для коммерческого использования. Проведение реконструкции комплекса позволит существенно увеличить его оценочную стоимость до 170,1 млн. руб. (83,6 млн. руб. с учетом стоимости ремонта) Имущественный комплекс рядом с портом в центре Ростовской обл.
4 Наиболее эффективное использование имущественного комплекса связано с развитием его складской и/или производственной направленности. Вне зависимости от дальнейшего использования объекта учитывается необходимость проведения его реконструкции. По проекту были проведены первичные финансовые расчеты. Текущая цена продажи объекта (55 млн. руб.) позволяет покупателю эффективно реализовать проект как в виде торгово-складского, так и производственного бизнеса. Расчеты приведены в п7 - п8. Финансовые расчеты по проекту были проведены исходя из эффективности для покупателя имущественного комплекса на 5-летний инвестиционный горизонт: IRR проекта развития трейдинга зерном и минеральными удобрениями составляет 23% - 40% для разных вариантов системы трейдинга. IRR проекта строительства комбикормового завода составляет 30%. Однако при сочетании производства комбикормов с торгово-складской деятельностью (чему способствуют масштабы комплекса) IRR=64%. Возобновление деятельности консервного завода имеет высокую вариативность для показателей оценки эффективности (в зависимости от масштабов проекта, оборудования, наличия собственной овощеводческой базы и бренда). Расчетный IRR= 42%. Выбор наилучшего вида использования актива вариативен и зависит от возможностей покупателя по организации бизнеса. Однако в случае комплексной реализации проекта, при которой могут сочетаться различные виды торговой и производственной деятельности в сегменте АПК, инвестор вправе рассчитывать на максимальную доходность проекта Имущественный комплекс рядом с портом в центре Ростовской обл.
5 2. Анализ проекта Сильные стороны проекта 1. Участок (4,4га) и все строения завода (28194 м²) находятся в собственности. 2. Отличное логистическое положение: Расположение рядом с портом на р.дон. Возможность поставок судами типа река-море (170 км до устья Дона). Центральное положение в Ростовской области (в пределах 120 км г. Ростов-на-Дону, г. Шахты, г.волгодонск). Расположение в районе массового производства агропродукции с недостатком перерабатывающих мощностей. 3. Администрации города заинтересована в развитии объекта. 4. Низкая стоимость продажи недвижимости. В среднем 1 м ² продается за 1940 руб. Возможности 1. Возможности для развития имущественного комплекса реконструкция до необходимого покупателю уровня. 2. Свобода выбора в направлении развития и эксплуатации объекта. Хорошая логистика и наличие инфраструктуры позволяет возводить как производственные объекты, так и складские базы. 3. Высокая потенциальная доходность проекта реконструкции и эксплуатации имущественного комплекса: Развитие торговой деятельности (закупки зерновых и продажа минеральных удобрений). IRR проекта достигает 40%. Комбикормовый завод в комплексе с трейдингом. IRR проекта достигает 64%. Слабые стороны проекта для инвестора 1. Выплата 55 млн. руб. 2. Необходимость дополнительных инвестиций в реконструкцию и переоборудование (при развитии производства) комплекса. Угрозы 1. Сезонность навигации по реке Дон при ориентации на водный транспорт. 2. При трейдинге агропродукцией местного производства риск неурожая и сезонность. 3. Риски ведения несбалансированной торговозакупочной деятельности. 4. Осуществление дополнительных инвестиций. 3. Логистическое расположение имущественного комплекса г. Семикаракорск крупный промышленный центр Ростовской области. Порт на р. Дон. Семикаракорск расположен рядом с автотрассой Ростов-на-Дону Волгодонск. Население 24 тыс. чел. г.шахты р. Дон Консервный завод г.семикаракорск S= м² / S земли = 4,4 га Ростов-на-Дону Волгодонск Волгоград Имущественный комплекс рядом с портом в центре Ростовской обл.
6 Консервный завод г.семикаракорск S= м² / S земли = 4,4 га р. Дон Элеватор Выгоды локации объекта: Продаваемый объект находится в черте г.семикаракорска крупного промышленного центра Ростовской области. Семикаракорск обладает важным преимуществом относительно многих других городов Ростовской области доступом к грузоперевозкам судами типа река-море. Что обеспечивает широту рынка сбыта продукции (и поставок на предприятие) посредством относительной дешевизны этого транспорта. Удобство логистики территории предприятия усиливается центральным расположением в Ростовской области и выходом к магистрали Ростов-на- Дону Волгодонск. Расположение в пределах региона с развитым производством сельскохозяйственной продукции и, одновременно, с дефицитом перерабатывающих мощностей. Развитие хранения и первичной переработки сельхозпродукции позволяет построить эффективный бизнес по организации поставок продуктов питания в основные регионы спроса Имущественный комплекс рядом с портом в центре Ростовской обл.
7 План расположения зданий на территории завода Цех литографии, жестянобаночный Фабрикатный цех Автоклавный цех Мясорастительный цех Фруктовый цех Овощной цех АБК Трансформаторная подстанция Заводоуправление Фото объекта. Помещение ФОК Подъезд к территории Имущественный комплекс рядом с портом в центре Ростовской обл.
8 Производственное помещение Въезд на территорию объекта Фото территории объекта Фото территории объекта Въезд на территорию объекта Фото территории объекта Портовые краны рядом с территорией объекта Вид на р.дон с территории объекта Имущественный комплекс рядом с портом в центре Ростовской обл.
9 4. Маркетинг рынка недвижимости Предложения по продаже На рынке коммерческих объектов г.семикаракорск выделяется предложение о продаже расположенного рядом с продаваемым объектом речного порта. Цена объекта составляет 300 млн. руб. Цены продаж объектов Таблица 2. Текущие объекты для продажи. Объект (адрес местоположения) Площадь объекта Цена продажи лота/цена 1 га Аналог, расположенный на смежной территории. Речной порт: склады, краны, причальные стенки. Перевалка цветных металлов. Жилой дом в Семикаракорске Строительство новых объектов. Портовые комплексы, производственные и складские объекты Крытые склады м² Земля - 15 га 5 причальных стенок L=500m Справочно: жилая недвижимость 60 м² 0,06 га Лот: руб. $10 млн. Лот: руб руб./ м² Приводится информация по реализованному проекту строительства агропромышленного комплекса в Семикаракорске. Информация может быть использована при первичном расчете затратной части возводимых проектов. Таблица 3. Затраты на введение в строй крупных агропромышленных объектов Объект строительства/компания Реконструкция птицефабрики (прво бройлеров) в Семикаракорске (Компания «Оптифуд») Мощность Мощность тонн/год Стоимость строительства $ Объем инвестиций 550 млн. руб. 5. Оценка объекта в текущем состоянии Оценка имущественного комплекса В мае 2006 г. была проведена оценка (ИП Степанов М.Е.) рыночной стоимости продаваемого комплекса, составившая 86,7 млн. руб. Наибольшую оценку в составе имущественного комплекса получили цех литографии (22,2 млн. руб.), фабрикатный цех (21,5 млн. руб.), а также овощной (11,5 млн. руб.) и фруктовый (11,3 млн. руб.) цеха. В среднем 1 м² продаваемой площади зданий был оценен в 3145 руб. Кризисная цена продажи объекта составляет в настоящее время 55 млн. руб. (1904 руб./м²). Адрес здания ул. Промышленная, д. 1, литер Б,Б1 Наименование здания, сооружения Площадь, м2 Таблица 5. Оценка объектов недвижимости завода в 2006 г. вид права год ввода в эксплуатаци ю оценка объекта в мае 2006г., руб. оценочная стоимость 1м² в 2006г., руб. Заводоуправление 910,8 собственность р р Имущественный комплекс рядом с портом в центре Ростовской обл.
10 ул. Промышленная, д. 1, литер А АБК 1003,3 собственность р р. ул. Промышленная, д. 1, литер Ф1 Навес 144 собственность р р. ул. Промышленная, д. 1, литер ф Навес 306,7 собственность р р. ул. Промышленная, д. 1, литер У1 Трансформаторная 68,3 собственность р р. подстанция ул. Промышленная, д. 1, литер А6 Вязальный цех 397,3 собственность р р. ул. Промышленная, д. 1, литер А4,А6,А10,А11 ул. Промышленная, д. 1, литер А3,А5 ул. Промышленная, д. 1, литер А7,А6, А8 ул. Промышленная, д. 1, литер Ф,Ф1,Ф2,Ф3,Ф4,Ф5 ул. Промышленная, д. 1, литер А, А1,А2, А4 Овощной цех 3723,2 собственность р р. Автоклавный цех 1916,6 собственность р р. Мясорастительный цех Цех литографии, жестяно-баночный 1161,7 собственность р р. 7637,5 собственность р р. Фруктовый цех 3740,2 собственность р р. ул. Промышленная, д. 1, литер В Фабрикатный цех 7384,3 собственность р р. Итого по зданиям 28393, р р. Текущая оценка основных активов торговой базы Оценка объекта в текущем состоянии не отражает рыночную стоимость объекта поскольку не учитывает: Возможности реконструкции объектов и повышения их рыночной стоимости. Возможность наиболее эффективного использования промышленное производство (комбикорма, консервная продукция) или трейдинг сельхозпродукцией и минеральными удобрениями. 6. Best Use. Расчет эффективности проекта редевелопмента завода. Реальная оценка продаваемого имущественного комплекса связана с оценкой возможности реконструкции объекта и его использования в качестве производственного или складского бизнеса. В конечном виде объект может быть реконструирован под различные форматы. Вариантами реализации проекта могут стать: Производство комбикормов Производство консервированной плодоовощной продукции База хранения сельхозпродукции. Строительство и эксплуатация зернохранилищ. Проводимые улучшения. Сценарий реконструкции учитывает возможность ремонта комплекса под нужды будущего использования в краткосрочной и среднесрочной перспективе (около 1 года). Сценарий предполагает, что стоимость ремонта объекта при его дальнейшей эксплуатации под промышленный центр или складской комплекс будет равна (без учета стоимости оборудования). Стоимость ремонта и реконструкции объектов комплекса учитывается по следующим ставкам: Ремонт зданий АБК и заводоуправления $150/м² Имущественный комплекс рядом с портом в центре Ростовской обл.
11 Реконструкция существующих объектов производственного назначения $100/м². Реконструкция навесов и трансформаторной подстанции не производится. Оценка стоимости объекта после ремонта ориентируется на современные аналоги по производственным и складским объектам в районных центрах Ростовской области. После реконструкции (ориентировочный срок 1 год) имущественного комплекса стоимость объекта составит: Здания АБК и заводоуправления $250/м² Объектов производственного назначения $200/м². Стоимость навесов и подстанции принимается равной 0. Таблица расчета стоимости объектов недвижимости после реконструкции. тип использования здания площадь общая, м² стоимость ремонта/ строительства, $/м² стоимость ремонта, всего $ Стоимость помещений после ремонта, $/м² стоимость помещений после ремонта, $ стоимость помещений после ремонта, руб. чистая оценка (вычет стоимости ремонта), руб. Заводоуправление 910,8 150 $ $250 $ р р. АБК 1003,3 150 $ $250 $ р р. Навес $0 $0 0р. 0р. Навес 306,7 0 $0 $0 0р. 0р. Трансформаторная подстанция 68,3 0 $0 $0 0р. 0р. Вязальный цех 397,3 100 $ $200 $ р р. Овощной цех 3723,2 100 $ $200 $ р р. Автоклавный цех 1916,6 100 $ $200 $ р р. Мясорастительный цех 1161,7 100 $ $200 $ р р. Цех литографии, жестяно-баночный 7637,5 100 $ $200 $ р р. Фруктовый цех 3740,2 100 $ $200 $ р р. Фабрикатный цех 7384,3 100 $ $200 $ р р. итого 28393,9 $ $ р р. Стоимость реконструкции объектов производственного Оценка после ремонта (1 год). назначения может составить $2,88 млн. Итоговая стоимость 83,6 млн. руб. имущественного комплекса повышается после ремонта до (за вычетом инвестиций в ремонт) $5,67 млн. или 170 млн. рублей. С учетом издержек на проведение ремонта комплекса зданий, чистая стоимость оставляет $2,8 млн. или 83,6 млн. рублей Имущественный комплекс рядом с портом в центре Ростовской обл.
12 7. Best Use. Расчет эффективности проекта эксплуатации складской базы и ведения бизнеса по торговле зерном. Одним из возможных вариантов выгодного коммерческого использования объекта является складской комплекс для нужд зернового трейдинга. Наличие в собственности крупной базы с выходом к портовой инфраструктуре в регионе с развитым зерновым хозяйством обеспечивает условия для эффективного ведения торгово-закупочной деятельности на рынке зерна. Закупка зерна на минимуме цен в сезон сбора и продажа на более «высоком» рынке обеспечивает инвестиционную привлекательность для этого бизнеса. Важнейшим фактором является также недостаток складских мощностей для зерна и другой сельхозпродукции. В целях снижения влияния фактора сезонности и диверсификации доходной части планируется также развитие торговли минеральными удобрениями и других товарных групп. Продажи минеральных удобрений будут вестись в два сезона, что увеличивает товарооборот на единицу площади. Реализация плана по развитию торгово-закупочной деятельности зерновыми культурами и минеральными удобрениям. Вариант 1. Закупка зерна в сезон сбора и хранение в течение нескольких месяцев до достижения максимума цен. Мощности по хранению. В рамках базового сценария предполагается, что происходит развитие имущественного комплекса, описанное в рамках плана реконструкции (используемая площадь около м²). Возможно единовременное хранение зерновых до 50 тыс. тонн. План по продажам. План развития собственного торгового подразделения в физических и стоимостных объемах (трейдинг зерном минеральными удобрениями). Параметры трейдингового бизнеса 1 год 2 год 3 год 4 год 5 год Физический объем продажи зерна, тонн Доход от продажи зерна, $ 150/тонна (увеличение на 10% в год) $ $ $ $ $ Физический объем продажи минеральных удобрений и другой продукции, тонн Доход от продажи минеральных удобрений, $ 300/тонна $ $ $ $ $ Суммарный доход от продажи продукции $ $ $ $ $ Доходность проекта развития торговой базы. Проект рассчитан с учетом покупки инвестором за 55 млн. руб. ($1,83 млн.). Инвестиционный горизонт для расчетов - 5 лет. В первый год осуществляется реконструкция складского комплекса. Помимо инвестиций в Базовый сценарий. IRR 5-летнего проекта развития торговли зерном и удобрениями 40% Имущественный комплекс рядом с портом в центре Ростовской обл.
13 недвижимость планируется закупка погрузочной и другой техники. Рентабельность по валовой прибыли около 25%. Цена продажи комплекса через 5 лет составляет 204 млн. руб. ($6,8 млн.) на основе моделирования прироста стоимости комплекса после реконструкции через 5-лет. За 5 лет инвестиции в реконструкциию запланированы в размере $2,88 млн. Инвестиции в покупку и ремонт погрузочной техники $100 тыс. Предполагается осуществление закупок зерна на рынке для хранения и его продажи на подъеме цен. В базовом сценарии не учитывается возможность обработки сельскохозяйственной продукции. Покупка подобного оборудования может привести к повышению нормы доходности за счет первичной переработки сырья. Расчет доходности для инвестора проекта развития торгово-складской базы Таблица расчета финансовой эффективности для покупателя. Проект развития бизнеса по торгово-закупочной деятельности на рынке зерна и минеральных удобрений (включая реконструкцию комплекса под хранение зерна). показатель покупка актива 1 год 2 год 3 год 4 год 5 год итого доходы, $ $ $ $ $ $ $ в т.ч. аренда, $ $0 $0 $0 $0 $0 $0 - в т.ч. доход от собственного трейдинга, $ $ $ $ $ $ $ в т.ч. Продажа проекта, $ $ $ расходы, $ $ $ $ $ $ $ $ в т.ч. Покупка проекта, $ $ $ в т.ч. Затраты на реконструкцию, $ $ $ в т.ч. Ремонт сетей и коммуникаций, $ $ $ в т.ч. Закупка погрузочной и другой техники, $ $ $ $ $ в т.ч. Закупки продукции и затраты на транспорт и сборы, $ $ $ $ $ $ $ в т.ч. Прочие издержки, $ $ $ $ $ $ $ сальдо -$ $ $ $ $ $ $ IRR, внутренняя норма доходности 40% NPV, чистый приведенный доход при ставке 20% $ Имущественный комплекс рядом с портом в центре Ростовской обл.
14 Вариант 2. Торговля зерном по агентскому договору с крупным экспортным трейдером. Агентский процент фиксируется на уровне 2 %. Торговля осуществляется 10 месяцев в году (максимальный объем с июля по сентябрь). План по продажам. Вариант 2. Объемы торговли зерном при заключении агентского договора. Параметры трейдингового бизнеса 1 год 2 год 3 год 4 год 5 год Физический объем закупки и продажи зерна в год, тонн Стоимость зерна, поставленного по контракту трейдеру, $ 150/тонна (увеличение на 10% в год до $220 на 5 год) $ $ $ $ $ Агентское вознаграждение для владельца базы (2% от объема продаж), $ $ $ $ $ $ Вариант 2. Таблица расчета финансовой эффективности для покупателя. Проект развития бизнеса по торгово-закупочной деятельности на рынке зерна (на основании агентского договора) и минеральных удобрений. показатель покупка актива 1 год 2 год 3 год 4 год 5 год итого доходы, $ $ $ $ $ $ $ Объем закупки зерна по договору с трейдером (экспортером) в год, тонн Агентское вознаграждение (2% от объема продажи зерна по договору), $ $ $ $ $ $ $ в т.ч. Объем продаж удобрений, $ $ $ $ $ $ $ в т.ч. Продажа проекта, $ $ $ расходы, $ $ $ $ $ $ $ $ в т.ч. Покупка проекта, $ $ $ в т.ч. Затраты на реконструкцию, $ $ $ в т.ч. Ремонт сетей и коммуникаций, $ $ $ в т.ч. Закупка погрузочной техники, $ $ $ $ $ в т.ч. Закупки удобрений + затраты на транспорт и сборы, $ $ $ $ $ $ $ в т.ч. Прочие издержки, $ $ $ $ $ $ $ сальдо -$ $ $ $ $ $ $ IRR, внутренняя норма доходности 23% NPV, чистый приведенный доход при ставке 20% $ Имущественный комплекс рядом с портом в центре Ростовской обл.
15 8. Best Use. Расчет эффективности проекта эксплуатации промышленного объекта. Расчет ориентирован на обозначение общих перспектив данного направления для инвестора. В качестве двух вариантов реализации производственной стратегии было рассмотрено развитие производства комбикормов и плодоовощной продукции. Производство комбикормов 1. Критерииии успеха для проекта наличие в Семикаракорске и прилегающих районах большого количества комплексов по производству мяса. 2. В базовом варианте предусмотрена покупка недорогого современного оборудования (включая дробилки, смеситель, бункера, дозаторы, тензометрические весы, норию). 3. Базовый вариант для расчетов комбикормовый завод производительностью 5 тонн/час. Затраты на покупку оборудования 4. Основа бизнес процесса преимущественно переработка фуражного зерна. 5. Прогнозный годовой выпуск комбикормов - 29 тыс. тонн в год. 6. Производиться будут полнорационные гранулированные и рассыпные комбикорма для птицы, свиней и КРС. Планируется достижение договоренностей с заказчиками по выпуску кормов по индивидуальной рецептуре. 7. Средняя цена продажи комбикормов 9000 руб./тонна. Себестоимость 6700 руб./тонна. Проект развития производства комбикормов. Таблица расчета финансовой эффективности для покупателя. показатель покупка актива 1 год 2 год 3 год 4 год 5 год итого доходы, $ $0 $ $ $ $ $ объем производства комбикормов, тонн в т.ч. доход от продажи комбикормов, $ $0 $ $ $ $ $ в т.ч. Продажа проекта, $ $ $ расходы, $ $ $ $ $ $ $ $ в т.ч. Покупка проекта, $ $ $ в т.ч. Затраты на реконструкцию, $ $ $ в т.ч. Ремонт сетей и коммуникаций, $ $ $ в т.ч. Закупка оборудования и техники, $ $ $ $ $ $ $ в т.ч. Себестоимость производства комбикормов, $ $0 $ $ $ $ $ в т.ч. Прочие издержки, $ $0 $ $ $ $ $ Имущественный комплекс рядом с портом в центре Ростовской обл.
16 сальдо -$ $ $ $ $ $ $ IRR, внутренняя норма доходности 30% NPV, чистый приведенный доход при ставке 20% $ Совмещение торговли зерном и производства комбикормов Комбикормовый завод мощностью до 5 тонн/час возможно разместить на ограниченной площади. Масштабы имущественного комплекса позволяют одновременно осуществлять как торговозакупочную деятельность, так и производство комбикормов. Обеспечивается диверсификация бизнеса, увеличивается эффективность. В итоге снижаются риски деятельности и уменьшается сезонность. Расчет консолидированного варианта бизнеса показал существенное улучшение экономических показателей. Комбинированный проект одновременное развитие трейдинга зерном и производства комбикормов. Таблица расчета финансовой эффективности для покупателя. показатель покупка актива 1 год 2 год 3 год 4 год 5 год итого доходы, $ $ $ $ $ $ $ объем производства комбикормов, тонн в т.ч. доход от продажи комбикормов, $ $0 $ $ $ $ $ в т.ч. доход от собственного трейдинга, $ $ $ $ $ $ $ в т.ч. Продажа проекта, $ $ $ расходы, $ $ $ $ $ $ $ $ в т.ч. Покупка проекта, $ $ $ в т.ч. Затраты на реконструкцию, $ $ $ в т.ч. Ремонт сетей и коммуникаций, $ $ $ в т.ч. Закупка оборудования и техники, $ $ $ $ $ $ $ в т.ч. Себестоимость производства комбикормов, $ $0 $ $ $ $ $ в т.ч. Закупки продукции и затраты на транспорт и сборы, $ $ $ $ $ $ $ в т.ч. Прочие издержки, $ $ $ $ $ $ $ сальдо -$ $ $ $ $ $ $ IRR, внутренняя норма доходности 63% NPV, чистый приведенный доход при ставке 20% $ Имущественный комплекс рядом с портом в центре Ростовской обл.
17 Возобновление деятельности по плодоовощной консервации Возможным вариантом наилучшего использования имущественного комплекса является реконструкция и использование в качестве профильного бизнеса производства плодоовощных консервов. Успешной реализации проекта в данном направлении способствуют следующие факторы: 1. Перспективы рынка ежегодный прирост рынка овощной консервации составляет около 20%. Уровень годового потребления продуктов консервации в 3 раза ниже, чем в Европе и в 10 раз, чем в США. 2. Южный федеральный округ является крупнейшим регионом по производству плодоовощной консервации. На него приходится 55%-60% общего российского объема производства. 3. Критерий успеха нехватка перерабатывающих мощностей. Работающие в настоящее время в Ростовской области консервные заводы способны переработать не более 10% выращиваемых в области овощей и фруктов. 4. Многоформатность. На предприятии возможна организация как фруктовой (компоты, повидло, варенье, джемы), так и овощной консервации (консервированные огурцы и томаты, фасоль, кукуруза, зеленый горошек, маринады). Это способствует уменьшению фактора сезонности и повышает диверсификацию деятельности. Первичные расчеты, проведенные по развитию производства плодоовощных консервов, показали его перспективы. При объеме производства 10 млн условных банок в год расчетный уровень рентабельности производства при базовом сценарии составит около 15%, IRR 42%. Итоговая эффективность проекта развития консервного завода зависит от возможностей компании-покупателя, особенностей производственного процесса и наличия отлаженной системы продаж (включая бренд) Имущественный комплекс рядом с портом в центре Ростовской обл.