. Отчёт об оценке. ЗАКАЗЧИК: ООО «СпортСтрой» ИСПОЛНИТЕЛЬ: ООО «Ребус» 2016 г.
Отчёт об оценке. ЗАКАЗЧИК: ООО «СпортСтрой» ИСПОЛНИТЕЛЬ: ООО «Ребус» 2016 г.

Отчёт об оценке. ЗАКАЗЧИК: ООО «СпортСтрой» ИСПОЛНИТЕЛЬ: ООО «Ребус» 2016 г.

1 Отчёт об оценке рыночной стоимости нежилого здания, находящегося по адресу: Россия, Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, проезд Триумфальный, дом РЕГИСТРАЦИОННЫЙ НОМЕР ОТЧЁТА: 38-5/Н ДАТА СОСТАВЛЕНИЯ ОТЧЁТА: 3 января 06г. ДАТА ОПРЕДЕЛЕНИЯ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ: 3 октября 05г. ЗАКАЗЧИК: ООО «СпортСтрой» ИСПОЛНИТЕЛЬ: ООО «Ребус» 06 г.

2 Общество с ограниченной ответственностью «РЕБУС» Член Российской коллегии оценщиков 4500, Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Ст. Злобина, д.6 тел. (347)-53--0, 53--0, ОГРН от г., ИНН , ОКПО 59068, ОКВЭД 70.3., Конкурсному управляющему ООО «СпортСтрой» Белокопыту А.В. Уважаемый Алексей Васильевич! В соответствии с Договором 38-5 от 3 октября 05 г. специалистом ООО «Ребус» произведена оценка рыночной стоимости нежилого здания, находящегося по адресу: Россия, Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, проезд Триумфальный, дом. Дата проведения оценки - 3 октября 05 г. Подробный расчёт рыночной стоимости объекта приведен в Отчёте об оценке. Отдельные части настоящего Отчёта не могут трактоваться отдельно, а только в связи с полным текстом прилагаемого Отчёта, принимая во внимание все содержащиеся в нем допущения и ограничения. Оценщиком не проводилась как часть этой работы, какая бы то ни было проверка предоставленной информации, используемой в настоящем Отчёте. Вся предоставленная информация принимается как надежная. Проведённые расчёты и анализ позволяют сделать вывод о том, что рыночная стоимость объекта оценки на дату оценки составляет: (Пять миллиардов сто четыре миллиона девяносто семь тысяч) рублей. В том числе: Таблица. Разбивка рыночной стоимости объекта оценки поэлементно п/п Наименование Стоимость, руб. Нежилое здание общей площадью 4 978, кв.м., расположенное по адресу: Россия, Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, проезд Триумфальный, дом Принадлежности здания с кадастровым 3:49:04004:54, состоящие из: Автоматизация и диспетчерская инженерных систем; Автоматизация и диспетчерская ИС; Автоматизация систем дымоудаления; Автоматическая пожарная сигнализация; Автоматическая установка водяного пожаротушения и внутренний противопожарный водопровод; Автоматическая установка водяного пожаротушения и внутренний противопожарный водопровод (электротехническая часть); Автоматическая установка газового пожаротушения; Автоматическая установка газового пожаротушения (электротехническая часть); Водоотведение; Лифты; Оборудование и трубопроводы холодильных камер (станций); Сети связи, система безопасности; Силовое электрооборудование (ГРЩ-ГРЩ3); Силовое электрооборудование, электроосвещение; Система оповещения и управления эвакуацией, охранная и тревожная сигнализация; Тепломеханическая часть ИТП подвал (- этаж) блок А; Технологическая диспетчерская связь (Система диспетчеризации лифтов); Технологическое оборудование подземной автостоянки; Электротехническая часть ИТП; Электрочасофикация, в том числе попозиционно: п/п Наименование Оптический датчик дыма IQ8 для essrbus и essrbus plus Орион Про" Сервер "Орион Про" - ЩАО (надземная часть) - ЩО (надземная часть) -ЩС -ЩСВ Кол-во, шт Стоимость, руб ,6 0 0, , , , , ,3

3 ЩАО (надземная часть) - ЩО (надземная часть) -ЩС -ЩСВ -3 ЩАО (надземная часть) -3 ЩО (надземная часть) -3ЩС -3ЩСВ -4 ЩАО (надземная часть) -4 ЩО (надземная часть) -4ЩС -5ЩС -7ЩС -8ЩС -9ЩС 0-РЩ 0-ЩВ 0-ЩВ L-ЩАО L-ЩАО LЩО LЩО п -ЩАО п-що п-щс п-щс п-3щс -ЩАО (надземная часть) -ЩО (надземная часть) -ЩС -ЩСВ -ЩАО (надземная часть) -ЩО (надземная часть) -ЩС -ЩСВ -3ЩАО (надземная часть) -3ЩО (надземная часть) -3ЩС -3ЩСВ -4ЩС -5ЩС -6ЩС -7ЩС L-ЩАО L-ЩАО LЩО п-щао п-що п-щс п-щс п-3щс 3-ЩАО (надземная часть) 3-ЩО (надземная часть) 3-ЩС 3-ЩСВ 3-ЩАО (надземная часть) 3-ЩО (надземная часть) 3-ЩС 3-ЩСВ 3-3ЩАО (надземная часть) 3-3ЩО (надземная часть) 3-3ЩС 3-3ЩСВ 3-4ЩС 3-5ЩС 3-6ЩС 4-ЩАО(надземная часть) 4-ЩО(надземная часть) 4-ЩС 4-ЩСВ 4-ЩАО(надземная часть) 4-ЩО(надземная часть) 4-ЩС 4-ЩСВ 05 53, , , 9 3, , , , , , ,6 8 34, , 3 585, , , ,94 76, , , , ,6 33 7, , , , , , , , , , ,73 0 6, , , , , , , , , ,55 866, , , , , , , ,30 647,33 6 5, , , , ,0 4 95, , , , , 0 595, 0 049, , , , , , ,7 4 87, , ,9 489, ,08 3

4 ЩАО(надземная часть) 4-3ЩО(надземная часть) 4-3ЩС 4-3ЩСВ 4-4ЩС 4-5ЩС 4-6ЩС 5-ЩАО(надземная часть) 5-ЩО(надземная часть) 5-ЩС 5-ЩСВ 5-ЩАО(надземная часть) 5-ЩО(надземная часть) 5-ЩС 5-ЩСВ 5-3ЩАО(надземная часть) 5-3ЩО(надземная часть) 5-3ЩС 5-3ЩСВ 5-4ЩС 5-5ЩС 5-6ЩС 6-ЩАО(надземная часть) 6-ЩО(надземная часть) 6-ЩС 6-ЩСВ 6-ЩАО(надземная часть) 6-ЩО(надземная часть) 6-ЩС 6-ЩСВ 6-3ЩАО(надземная часть) 6-3ЩО(надземная часть) 6-3ЩС 6-3ЩСВ 6-4ЩС 6-5ЩС 6-6ЩС 7-ЩАО(надземная часть) 7-ЩО(надземная часть) 7-ЩС 7-ЩСВ 7-ЩАО(надземная часть) 7-ЩО(надземная часть) 7-ЩС 7-ЩСВ 7-3ЩАО(надземная часть) 7-3ЩО(надземная часть) 7-3ЩС 7-3ЩСВ 7-4ЩС 7-5ЩС 7-6ЩС 8-ЩАО(надземная часть) 8-ЩО(надземная часть) 8-ЩС 8-ЩСВ 8-ЩАО(надземная часть) 8-ЩО(надземная часть) 8-ЩС 8-ЩСВ 8-3ЩАО(надземная часть) 8-3ЩО(надземная часть) 8-3ЩС 8-3ЩСВ 8-4ЩС 8-5ЩС 8-6ЩС 9-ЩАО(надземная часть) 9-ЩО(надземная часть) 9-ЩС 9-ЩСВ 9-ЩАО(надземная часть) 9-ЩО(надземная часть) 9-ЩС 60 33, , , , ,8 033, , , ,49 4, , , , , , ,59 6,0 6 35, , , , ,75 7 3, , , , , , ,3 4 86, , 56 3,4 7 55, , , , ,0 6 5, ,94 684, , , ,35 3 4,7 9 78, ,90 600, , , ,4 033, , ,98 496, , , , , , , , , , 4 450, , , , , , 8 85, 0 36,34 4 9, , ,3 4

5 ЩСВ 9-3ЩАО(надземная часть) 9-3ЩО(надземная часть) 9-3ЩС 9-3ЩСВ 9-4 ЩР 9-4ЩС 9-7ЩС 9-8ЩС 9-9ЩС DOM RJ45-XV RJ45 Системный кабель RC кабельподключения резервного усилителя UIM универсальный интерфейсный модуль XV-DOM Системный кабель Администратор базы данных "Орион Про" Аккумуляторный отсек База для извещателей серии IQ8 База для извещателей серии IQ8 Баки расширительные Reflex (Германия) Блок резервного питания СКАТ-400И Ванна моечная трехсекционная ВСМ 3/530 Водонагреватель аккумуляторный OSO 7R 000 системы горячего водоснабжения V=000л Воздухоохлаждаемые машины NS AERMEC в NS390XV00 (Хладагент R34a) Qxoл=73,38 квт, Nэл= 77, кв Газовое огнетушащее вещество 3М Novec 30 Agent c заправкой датчик давления( 0-0V) QBE00-P4 SIEMENS (Германия) Датчик температуры врезной с гильзой QAE0.00 SIEMENS (Германия) Датчик температуры наруж.воздуха QAC SIEMENS (Германия) Детектор угарного газа RGI COO L4 Дополнительный источник электропитания BOSCH Жироотделитель Извещатель всепогодный объемный оптико-электронный пассивный для открытых пространств, микропроцессо Извещатель магнитоконтактный Извещатель объемный потолочный оптико-электронный адресный Извещатель охран.объемный оптико-электронный адресный Извещатель охранный магнитоконтактный Извещатель поверхностный оптико-электронный адресный Источник бесперебойного питания с двойным преобразованием Emerson NX 30 ква Источник бесперебойного питания с двойным преобразованием Emerson NX 40 ква Источник бесперебойного питания с двойным преобразованием Liebert NXa 0 ква Источник бесперебойного питания с двойным преобразованием Liebert мощ.00ква Кабель интерфейсный для IPTV Hoist cable set Кабельные защелки для дискуссионных пультов BOSCH Карта 88XL -port 0GBase-X SFT+Routing Switch Module baseboard (SFT+purchsed seperately). The 88 Карта расширения на 3 микромодуля Клапан балансировочный статический фланцевый Ballorex S Ду0 Ру6 Kvs=4.7 м3/ч Клапан регулирующий двуходовой фланцевый Danfos VFS+AME5 Ду0 Ру6 Kvs=6,3м3/ч с э/приводом на 4В Клапан регулирующий двухходовой фланцевый Danfos VFS+AME5 Ду3 Ру6 Kvs=5м3/ч с э/приводом на 4В Клапан регулирующий двухходовой фланцевый Danfos VFS+AME5 Ду40 Ру6 Kvs=5м3/ч с э/приводом на 4В Клапан регулирующий двухходовой фланцевый Danfos VFS+AME5 Ду50 Ру6 Kvs=40м3/ч с э/приводом на 4В Кнопка тревожная адресная , , , ,3 0 36, , , ,53 0 5, ,48 653,6 6 86, ,44 87,47 5 0,30 598, , , , , , , , , , ,0 887, ,5 8 43, , , , , , , , , , , , ,05 3 6, , ,38 565, , , , , ,3 5

6 Комбинированный ОТ извещатель IQ8 для esserbus и essrbus plus Коммуникационный транспондер esserbus Комплект досмотровых средств «Поиск-у» Комплект противотаранного устройства (ПТУ-Л) "ПРЕПОНА-Т45" Комплект соединительных кабелей Комплект экспресс-тестов для обнаружения и идентификации взрывчатых веществ "Антивзрыв" Контроллер PXC00.D SIEMENS (Германия) Контроллер WLAN Controller - x0gige (XPF) and x0/00/000 Base-T (RJ-45) and x GigE (SPF) por Контроллер видеостены в комплекте с Digital Signage software Hoist Контроллер двухпроводной линии Красный пластиковый корпус для ручного извещателя серии IQ8 Крепежный элемент для TPMU Крепление видеокамеры к телескопической штанге 6" (5мм) Крепление для камеры Крепление панели к телескопической штанге Крепление проектора к телескопической штанге Крепление телескопической штанги к потолку 6" (5мм) Крепление телескопической штанги к потолку 8" (00мм) ЛБ 6,0 THYSSEN TAC-50 ЛБ 6,0 THYSSEN Лента для принтера 4-х цветная, на 350 карт LC/D Лифт типа Evolution (h=3,40m,г/п 600 кг,9 остановок,скорость до.5 м/с;л Лифт типа Evolution (h=3,40m,г/п 600 кг,9 остановок,скорость до.5 м/с;л Лифт типа Evolution (h=3,40m,г/п 600 кг,9 остановок,скорость до.5 м/с;л3 Лифт типа Evolution (h=3,40m,г/п 600 кг,9 остановок,скорость до.5 м/с;л4 Лифт типа Evolution (h=3,40m,г/п 600 кг,9 остановок,скорость до.5 м/с;л5 Лифт типа Evolution (h=37,05m,г/п 00 кг,0 остановок,скорость до.5 м/с;л6 Лифт типа Evolution (h=37,05m,г/п 75 кг, остановок,скорость до.5 м/с;л7 Лифт типа SYNERGY (h=9.75m,г/п 000 кг,3 остановки, до.0 м/с;л8 Лифт типа SYNERGY (h=9.75m,г/п 000 кг,3 остановки, до.0 м/с;л9 Лицевая панель глухая Локализатор взрыва мобильного типа Фонтан--0У Микромодуль на кольцевой шлейф esserbus plus для извещателей серии 900/IQ8Quad на 7 адресов Модуль -port 0GBASE-LR Small Form Factor Pluggable Plus (SFP+) 0 Gigabit Ethernet Transceiver, co Модуль -port 0GBase-LR/LW XFP. LAN/WAN functionality based on port configuration/capability. Sup Модуль 8848GT Routing Switch Module. 48 port autosensing 0BASE-T/00BASE-TX/000Base-T Ethernet Lay Модуль essenet 500kBd Модуль Ethernet Routing Switch 8895SF Switch Fabric/CPU to enable redundant terabit core configurati Модуль Qtex, встраиваемый в столешницу с разъемами VGA, RJ45 ( шт.), HDMI тип "A" 9 pin, mjack 3.5 Модуль газового пожаротушения МПА-NVC30 (5-0650) (Заправлен) Модуль газового пожаротушения МПА-NVC30 (5-35) (Заправлен) Модуль газового пожаротушения МПА-NVC30 (5-550) (Заправлен) Монтажная скоба для LBB 45 и 45 Напольная подставка высотой 9 см Напорная установка для отвода сточных вод WiloDrainLift TMР /0 (Германия) Напорная установка для отвода грязной воды WiloDrainLift TMР 40/8 (Германия) Насосный агрегат произв-ть 8.7м3/ч напор 67м двигатель 5,5кВт Helix V607-/6/C/K/ вес85 кг , , , , ,4 3 45, , , , , , , , , , , ,4 58, , , , , , , , , , , ,05 5, , , , , , , , , , , , ,3 9 98, , , , 6

7 Насосный агрегат произв-ть м3/ч напор 4м c двигателем,квт MVI404IPN6 вес 4 кг Насосный агрегат произв-ть м3/ч напор 70м c двигателем,квт MVI806IPN6 3 вес 34,5 кг Насосный агрегат произв-ть м3/ч напор 95м c двигателем 3кВт MVI808IPN6 3 вес 4 кг Насосный агрегат произв-ть 3,6м3/ч напор 7м c двигателем,85квт MVI408IPN6 3 вес 30,5 кг Насосный агрегат произв-ть 37,44м3/ч напор 3м двигатель 5,5кВт Helix V50/-/6/V/K/ кг Насосный агрегат произв-ть 90м3/ч напор 84м, с двигателем 37кВт NL80/ Hz вес 53 кг Насосный агрегат, производ-ть 65,4м3/ч напор 5 м двигатель 37кВт NL00/ Hz вес 57кг Настенное крепление- кронштейн с наклоном универсальный для LCD-TV и PDP нагрузка до 90кг (3763") Настенное крепление-кронштейн поворотно-выдвижной для ТВ до 90кг (4-63/7", в комплекте монтажный а Неадресный электронный модуль ручного пожарного извещателя Оповещатель охранно-пожарный "Автоматика отключена" Оповещатель охранно-пожарный "Газ не входи" Оповещатель охранно-пожарный "Газ уходи" П-ЩО (подземная часть) П-ЩНО П-ЩНО П3-ЩНО П4-ЩНО Панель пожаротушения 800 серии 3 Патч-корд UPT Legrand, категория 5е,3м ПГ-ЩАО(подземная часть) ПГ-ЩО(подземная часть) ПГ-ЩС ПГ-ЩАО (подземная часть) ПГ-ЩО(подземная часть) ПГ-ЩС Переходник Kramer (ADC-DM/HF) DVI вилка на HDMI Переходник Kramer Electronics (ADC-DF/HM) DVI розетка на HDMI Переходник Qtex TA-HS/HS переходник с разъемами HDMI тип "А" Пневмопуск на модуля NVC Пневмопуск на 3 модуля NVC ПО для интеграции DALI OPC-Сервер 3-5 Пограничный всенаправленный микрофон для системы ВКС KX-VCA00X Погружной насос Q=0,0м3/ч;Н=3,0м;N=,0кВт (3-400В) (Германия) Погружной насос Q=3,6м3/ч;Н=,7м;N=0,55кВт (3-400В) (Германия) Погружной насос Q=7,8м3/ч;Н=,0м;N=,5кВт (3-400В) (Германия) Пожарная контрольная панель IQ8ControM Преобразователь Kramer для интерфейсов управления RS3,RS-4,RS-485 Преобразователь двухканального цифрового аудио Toslink (GTV-DIGAUD--AAUD) Преобразователь-повторитель интерфейсов Прибор контроля и управления С000-М Прибор для проверки оптических одномод. и многомод.кабелей Hy Прибор приемо-контрольный Сигнал-0 smd Приемник сигналов ИК управления по витой паре,cypress Программируемый эмулятор EDID сигнала для интерфейса с поддержкой HDCP,Gefen Программное обеспечение Desigo Insight CMP-LSL Проксимити-карта, тонкая HID ProxCard Пульт управления и индикации для панелей пожаротушения 800 серий и 3, английская версия Пульт управления и контроля v.0 или выше Пульт управления и контроля v.4 или выше РYE патч-корд Cat5 м (ETH) РВL патч-корд Cat5 м (DAL) , , , , , ,8 56,90 503, , , , , , , , , ,7 4 89, , , , , , , ,9 8 59, ,08 4 5, , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,89 600,80 339,6 7

8 Расширитель адресный (на шлейфа) Расширитель адресный на 8 шлейфов Регулятор сигнализатор уровня РОС-30 Релейный усилитель на один канал Рентгенотелевизионная досмотровая установка «Rapiscan 68XR» Рентгенотелевизионная досмотровая установка «Rapiscan 60XR» Сервер многоточечной видеоконференцсвязи SCOPIA Elite 530 на 30 HD портов Сервер прохождения FireWall SCOPIA PathFinder 0 Ports Firewall Traversal Appliance. Supports 0 tra Сетевой контроллер «Castle EP». Castle EP Сетевой контроллер «Castle EP». Castle EP Система радиационного контроля Система связи лифта ССЛ Система СПРУТ- Система СПРУТ- аппаратура управления ПУ Система СПРУТ- ЦПИ Система СПРУТ- шкаф, исполнение Система СПРУТ-, исполнение Система СПРУТ-, исполнение Системный волоконно-оптический кабель BOSCH с разъемами Системный волоконно-оптический кабель BOSCH с разъемами,0.5м Стационарные арочные металлодетекторы Считыватель бесконтактный уличный PR- A07 Телескопическая штанга длиной 6-8 футов (,8м-,4м) Телескопическая штанга длиной 60"-84" (5-3) Тепловой максимально-дифференциальный IQ8 для essrbus и esserbus plus Теплообменники пластинчатые Mashimpeks (Промышленная группа GEA Group AG. USA) теплообменник 840 к Точка доступа WLAN AP a/b/g/n. Must be used with 800 series controller. Indoor, Dual r ТРанспондер ESSERBUS на 4 входа/ релейных выхода, 30VDC/A питание от внешнего источника Турникет с распашными стеклянными створками Praktika Холодильная камера 360х960х00 (Полаир) (4,4) Холодильная камера 960х560х00 (Полаир) (8,8) Шасси slot chassis. Includes chassis, dual backplane,two high-speed fan trays,rs3 cable fo ШКАФ ПЕКАРСКИЙ APACH A9/0RXS ШКАФ РАССТОЕЧНЫЙ APACH A9/ Шкаф РШУ- Шкаф РШУ- Шкаф управления "Грантор" АЭП для электропривода (ном=(0,63- )А(3*380В или* Шкаф управления Control LCD xa DOL-II4 Шкаф управления двумя насосами с ПЧ на каждый насос Шкаф учета для подключения счетчика ШУ- Шкаф электрический 500*700*300 Шкаф электрический 600*400*300 Шкаф для управления двумя насосами при помощи поплавковых выключателей WiIo-EC-Drain x4,0 (Герм ШУ ВД4-ШУ ВД9,ШУ ПД9 (ШУ50-3ВГ) ШУ ПД3,ШУ ПД5,ШУ ПД6, ШУ ПД8(ШУ5003ВН) ШУ ПД4 (ШУ50-03ВЕ) ШУ ПД8, ШУ ВД0 (ШУ50-03ВП) ШУ ПДЗ-ШУ ПД8, ШУ ПД0,ШУ ПД,ШУ ПД(ШУ50-03ВД) ШУ--ВД0, ШУ-ВД(ШУ50-03ВП) ШУ- ШУ-,ШУ- ШУ-/Т ШУ- ШУ-В37(ШУ50-03ВА) ШУ-ВД, Шу-ВД (ШУ50-3ВА) ШУ-П9, ШУ-П0 (ШУ50-036ВВ) ШУ-ПД (ШУ50-03ВИ) ШУ-ПД0(ШУ50-03ВД) ШУ-ПД(ШУ50-03ВБ) , , , , , , , , , , , , , , , 79 45, , , , , , , ,5 54 5, , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,73 43,0 4 03, ,5 34, , , ,0 9 00,34 600,4 7 9,0 600,4 443,90 034,4 43,0 8

9 ШУ-ПД3 (ШУ50-03ВГ) ЩАП-3М (5 А) ЩАП-33М (40 А) Щит автоматизации -ЩА Щит автоматизации -ЩА Щит автоматизации -ЩА3 Щит автоматизации -ЩА4 Щит автоматизации -ЩА5 Щит автоматизации -ЩА Щит автоматизации -ЩА Щит автоматизации -ЩА3 Щит автоматизации -ЩА4 Щит автоматизации -ЩА5 Щит автоматизации 3-ЩА Щит автоматизации 3-ЩА Щит автоматизации 3-ЩА3 Щит автоматизации 4-ЩА Щит автоматизации 4-ЩА Щит автоматизации 4-ЩА3 Щит автоматизации 5-ЩА Щит автоматизации 5-ЩА Щит автоматизации 5-ЩА3 Щит автоматизации 6-ЩА Щит автоматизации 6-ЩА Щит автоматизации 6-ЩА3 Щит автоматизации 7-ЩА Щит автоматизации 7-ЩА Щит автоматизации 7-ЩА3 Щит автоматизации 8-ЩА Щит автоматизации 8-ЩА Щит автоматизации 8-ЩА3 Щит автоматизации 9-ЩА Щит автоматизации 9-ЩА Щит автоматизации 9-ЩА3 Щит автоматизации Г-ЭЩ Щит автоматизации Н-ЭЩ Щит автоматизации П-ЩА Щит автоматизации П-ЩА Щит автоматизации П-ЩА3 Щит автоматизации П-ЩА4 Щит автоматизации П-ЩА5 Щит автоматического переключения на резерв на 00А ЩМ ЩС КЦ-. 3,4.,4.,4.3,6.,6.,6.3,8.,8.3 ЩС Аппаратная ЩС КЦ-8. ЩС пом -04 ЩС пом -034,пом-0 ЩС ЦОД ЩС ЭРС- ЩС ЭРС- ЩС ЭРС-3 ЩС-0 ЩС-КЦ-, ЩС-КЦ-,4,ЩС КЦ-,5 ЩСТехцентр ЩУ-В9 ЩУ-В30 ЩУ-В34,ЩУ-П9 ЩУ-П0 ЩУ-ПД9 (ШУ50-03ВД) ЩФО-9-,,3 Электропривод (соленоид) NVC Прибор управления WILO SK-7/W-3-5 (3A) Прибор управления WILO SK-7/W-3- (43A) Прибор управления WILO SK-7/W-5- (43A) Коммутатор ERS 486 GTS with 4 0/00/000 & SFP ports plus SFP+ ports & HiStack ports. Inc.Bas Коммутатор ERS 4850GTS-PWR+ with 48 0/00/ , at PoE+ & SFP ports plus SFP+ ports & HiSt Коммутатор ERS 4550T-PWR+with 48 0/ at PoE+ports plus combo 0/00/000 SFT ports & HiSt Коммутатор Ethernet Routing Switch 4800 and Wireless LAN W AC redundant power supply. For u , ,3 9 54, , , , , , , , 0 6, , , , , , , , , , , , , , , , , ,9 4 38, , , , , , , , , , , , , , , ,7 4 06, , , ,8 967,8 4 00, ,3 3 00, , , , ,54 0 7,65 945,00 0 9, ,54 600, , ,0 60 8, , , , , , ,99 9

10 433 Картоприемник ARGO-CR-04 (уличный) Шлагбаум в комплекте тумба, блок управления в корпусе, 434 стрела, наклейки на стрелу (4 шт.), накл , ,95 Право аренды земельного участка Адрес: Россия, Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, в районе поселка Мирный; Категория земель: земли населенных пунктов; Площадь земельного участка: 4 57 (Четырнадцать тысяч пятьсот семьдесят один) кв.м.; срок аренды: г. Право аренды земельного участка Адрес: Россия, Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, в районе поселка Мирный; Категория земель: земли населенных пунктов; Площадь земельного участка: 43 (Четыреста тридцать один) кв.м.; срок аренды: г. ИТОГО: Рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на дату оценки НДС не облагается, т.к. с января 05 г. операции по реализации имущества и (или) имущественных прав должника, признанного в соответствии с российским законодательством несостоятельным (банкротом), не являются объектом обложения НДС (пп. 5 п. ст. 46 НК РФ). Предлагаемый вашему вниманию Отчёт об оценке содержит описание оцениваемого объекта, собранную оценщиком фактическую информацию, этапы проведенного анализа, обоснование полученных результатов, а также ограничительные условия и сделанные допущения. Оценка была проведена, а Отчёт составлен в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» 35-ФЗ от 9 июля 998г., согласно Федеральным стандартам оценки,, 3, 7 утвержденным Приказами Минэкономразвития России от 0 мая 05 г. 97, 98, 99, от 5 сентября 04 6, Стандартам и правилам Некоммерческого партнерства саморегулируемой организации «Свободный Оценочный Департамент», утвержденным Протоколами Решений Совета НП СРО «СВОД» 3/03 от г., 0/04 от г. Если у Вас возникнут какие-либо вопросы по оценке, пожалуйста, обращайтесь непосредственно ко мне. С уважением, Директор ООО «Ребус» Ш.С. Ахметзянова 0

11 СОДЕРЖАНИЕ СОДЕРЖАНИЕ. ГЛАВА ВВЕДЕНИЕ. Основные факты и выводы. Основание для проведения оценки объекта оценки. Общая информация, идентифицирующая объект оценки Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке Итоговая величина стоимости объекта оценки Ограничения и пределы применения полученной итоговой стоимости. Задание на оценку Дата составления и порядковый номер отчёта Сведения о Заказчике оценки Сведения об Исполнителе, Оценщике, привлекаемых организациях и специалистах Декларация качества оценки Применяемые стандарты оценочной деятельности Принятые при проведении оценки объекта оценки допущения Перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных Перечень документов, используемых Оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки. 6 ГЛАВА ОБЩИЕ ПОНЯТИЯ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ. 7 ГЛАВА 3 ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ Описание среды месторасположения Количественные и качественные характеристики объекта оценки. 7 ГЛАВА 4 АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ Обзор рынка недвижимости г. Сочи Обзор цен на недвижимость в Сочи по данным на сентябрь 05 г Анализ ликвидности объекта оценки. 4 ГЛАВА 5 АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ. 43 ГЛАВА 6 ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ В ЧАСТИ ПРИМЕНЕНИЯ ПОДХОДОВ К ОЦЕНКЕ Последовательность проведение оценки Принципы оценки Теоретическое описание подходов к оценке Обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов Описание процедуры согласования результатов оценки ГЛАВА 7 ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ Определение рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом Определение рыночной стоимости объекта доходным подходом Определение рыночной стоимости объекта затратным подходом Определение стоимости прав на земельный участок как незастроенный Расчёт затрат на создание (воспроизводство или замещение) объекта капитального строительства Определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки. 6 СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ. 73 ПРИЛОЖЕНИЯ. 74

12 Глава ВВЕДЕНИЕ.. Основные факты и выводы.. Основание для проведения оценки объекта оценки Договор 38-5 от 3 октября 05г., заключённый между ООО «Ребус» и ООО «СпортСтрой» в лице конкурсного управляющего Белокопыта Алексея Васильевича. Общая информация, идентифицирующая объект оценки Наименование Нежилое здание Местонахождение Россия, Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, проезд Триумфальный, дом Таблица. Общие идентифицирующие сведения об объекте оценки Общая Правоустанавливающий документ Этажность площадь, кв.м. Свидетельство о государственной регистрации права от г. 0+подвал 4 978, (3АН 67966)..3 Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке Объект оценки Нежилое здание, находящегося по адресу: Россия, Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, проезд Триумфальный, дом Таблица 3. Результаты оценки Предварительная стоимость, руб. Затратный Сравнительный Доходный Итоговая величина стоимости объекта оценки Объект оценки Нежилое здание, находящегося по адресу: Россия, Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, проезд Триумфальный, дом Таблица 4. Итоговая величина стоимости объекта Итоговая величина стоимости объекта оценки, руб Ограничения и пределы применения полученной итоговой стоимости Полученный результат может быть использован лишь с учетом следующих ниже ограничений: Мнение оценщика относительно стоимости объекта действительно только на дату определения стоимости объекта оценки. Оценщик не принимает на себя никакой ответственности за изменение экономических, юридических и иных факторов, которые могут возникнуть после этой даты и повлиять на рыночную ситуацию, а, следовательно, и на рыночную стоимость объекта. Цена, установленная в случае заключения реальной сделки, может значительно отличаться от стоимости, определенной в настоящем отчёте, вследствие таких факторов как: мотивы сторон, объём и качество рекламы, умение сторон вести переговоры, условия сделки, качество проведения торгов, и иные существенные факторы, непосредственно относящиеся к объекту оценки и не представленные оценщику. Оценщик А.Г. Решетников

13 .. Задание на оценку Объект оценки Имущественные права, учитываемые при оценке объекта оценки, ограничения (обременения) этих прав, в том числе в отношении каждой из частей объекта оценки Цель оценки Предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения. Нежилое здание, находящегося по адресу: Россия, Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, проезд Триумфальный, дом Субъект права - ООО «СпортСтрой». Вид права на объект капитального строительства (ОКС) - собственность. Оцениваемые права - право собственности. Обременения - ипотека в силу закона. Вид права на земельные участки право аренды. Определение рыночной стоимости объекта оценки Для реализации в процессе конкурсного производства.3. Дата составления и порядковый номер отчёта Дата оценки Дата составления отчёта Срок проведения оценки Порядковый номер отчёта 3октября 05г. 3 января 06г. 3 октября 05г. - 3 января 06г. 38-5/Н.4. Сведения о Заказчике оценки Полное наименование Заказчика Общество с ограниченной ответственностью «СпортСтрой» Реквизиты Заказчика ИНН , КПП , ОГРН от г. Место нахождения: 709, г. Москва, Севастопольский проспект, д.8, корп..5. Сведения об Исполнителе, Оценщике, привлекаемых организациях и специалистах Исполнитель - юридическое лицо, с которым оценщик ООО «Ребус» заключил трудовой договор ИНН , ОГРН от г. Реквизиты Исполнителя Место нахождения: 4500, РБ, г. Уфа, ул. Злобина, д.6 Тел. (347)53--0, Страховой полис СОО/500, период страхования с по Сведения о страховании , выдан ЗАО «Страховая компания «Выручим!», страховая сумма Исполнителя (Сто миллионов) рублей. Имя оценщика работающего на основании трудового Решетников Александр Геннадьевич договора с Исполнителем Место нахождения 4500, РБ, г. Уфа, ул. Злобина, д.6 оценщика Опыт работы в оценочной деятельности - 8 лет (с 997 года), в том числе профессиональным оценщиком - 3 лет (с 00 года). Основное образование высшее техническое. Профессиональная Квалификация оценщика переподготовка в Московском государственном университете экономики, статистики и информатики по программе профессиональной переподготовки «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)», диплом серии ПП от г. Информация о членстве в Некоммерческое партнерство саморегулируемая организация саморегулируемой «Свободный Оценочный Департамент» (НП СРО «СВОД»), находящееся 3

14 организации оценщиков Сведения о гражданской ответственности оценщика по адресу: 60089, г. Екатеринбург, ул. Луганская, д. 4, оф. 0, запись о членстве специалиста-оценщика в реестре от 0 октября 03 г. за 379. Страховой полис СОО/500, период страхования с по , выдан ЗАО «Страховая компания «Выручим!», страховая сумма (Пять миллионов) рублей. Информация обо всех привлекаемых к проведению оценки и подготовке отчёта об оценке организациях и Не привлекались специалистах с указанием их квалификации и степени их участия в проведении оценки объекта оценки.6. Декларация качества оценки Общество с ограниченной ответственностью «Ребус» осуществляет оценочную деятельность на основании права, предоставленного статьей 5. Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» 35-ФЗ от 9 июля 998 года. ООО «Ребус» имеет в штате не менее двух лиц (оценщиков), являющихся членами одной из саморегулируемых организаций и соответствующих требованиям части второй статьи 4 данного Федерального закона, и удовлетворяет всем требованиям, предъявляемым статьей 5. данного закона к юридическим лицам. Подписавший данный Отчёт Оценщик настоящим удостоверяет следующее:. Отчёт об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика относительно рыночной стоимости оцениваемого объекта, предназначенного для информирования Заказчика о величине стоимости объекта оценки.. Приведенные в Отчёте данные, на основе которых проводился анализ, были собраны Оценщиком с наибольшей степенью использования знаний и навыков, и являются достоверными и не содержащими фактических ошибок. 3. Содержащийся в Отчёте анализ, мнения и заключения принадлежат самому Оценщику и действительны строго в пределах ограничительных условий и допущений, являющихся частью настоящего Отчёта. 4. Оценка была проведена, а Отчёт составлен в соответствии: с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» 35-ФЗ от 9 июля 998г.; с Федеральными стандартами оценки,, 3, 7 утвержденным Приказами Минэкономразвития России от 0 мая 05 г. 97, 98, 99, от 5 сентября 04 6; со стандартами и правилами оценочной деятельности саморегулируемой организации, в котором состоит Оценщик. 5. Оценщик, а также Общество с ограниченной ответственностью «Ребус» гарантирует, что по отношению к Объекту оценки не является учредителем, акционером, кредитором, страховщиком, а также не имеет к нему вещных или обязательственных прав. Действует непредвзято и без предубеждения. 6. Вознаграждение общества с ограниченной ответственностью «Ребус» не зависит от итоговой оценки стоимости, а также тех событий, которые могут наступить в результате использования Заказчиком или третьими лицами выводов и заключений, содержащихся в Отчёте..7. Применяемые стандарты оценочной деятельности В данном разделе приводится информация о федеральных стандартах оценки, стандартах и правилах оценочной деятельности, используемых при проведении оценки объекта оценки. 4

15 . Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО )», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 0 мая 05 г. 97. Применение положений, содержащихся в данном стандарте, объясняется обязательностью его применения.. Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО )», утвержден приказом Минэкономразвития России от 0 мая 05 г. 98. Применение положений, содержащихся в данном стандарте, объясняется обязательностью его применения. 3. Федеральный стандарт оценки 3 «Требования к отчёту об оценке (ФСО 3)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 0 мая 05 г. 99. Применение положений, содержащихся в данном стандарте, объясняется обязательностью его применения. 4. Федеральный стандарт оценки 7 «Оценка недвижимости (ФСО 7)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от Применение положений, содержащихся в данном стандарте, объясняется обязательностью его применения. 5. Стандарт НП СРО «СВОД», утверждённый Решением Совета Некоммерческого партнерства саморегулируемой организации «СВОД» Протокол 3/03 от 5 января 03 года. Оценщик обязан следовать этому Стандарту, как член СРО..8. Принятые при проведении оценки объекта оценки допущения Данный отчёт подготовлен в соответствии с нижеследующими допущениями, являющимися неотъемлемой частью настоящего отчёта:. Отчёт об оценке и итоговая стоимость, указанная в нём, могут быть использованы Заказчиком только для определенных целей, указанных в Отчёте. Заключение о стоимости представляет собой достоверное мнение Исполнителя, основанное на информации, предоставленной Заказчиком и полученной из других источников.. Техническая документация и другая необходимая информация, предоставляемая Заказчиком принимаются без какой-либо проверки, как в полной мере и корректно отражающие технические параметры объекта. 3. Общедоступная, отраслевая и статистическая информация получена из достоверных источников. 4. Оценщик не проводил работ, которые выходят за пределы его профессиональной компетенции. Оценщик не несет ответственности за состояние объектов, которые требуют проведения специальных исследований. 5. В процессе оценки Оценщик оставляет за собой право осуществлять округления полученных результатов, не оказывающих существенное влияние на итоговый результат стоимости объектов оценки. 6. Оценщик оставляет за собой право включать в состав приложений не все использованные документы, а лишь те, которые представляются Оценщиком наиболее существенными для понимания содержания отчёта. При этом в архиве Оценщика будут храниться копии всех существующих материалов, использованных при подготовке отчёта. 7. Ни отчёт целиком, ни одна из его частей (особенно заключение о стоимости, сведения об оценщике/оценщиках или оценочной компании, с которой данные специалисты связаны, а также любая ссылка на их профессиональную деятельность) не могут распространяться среди населения посредством рекламы, PR, СМИ, почты, прямой пересылки и любых других средств коммуникации без предварительного письменного согласия и одобрения Исполнителя. 8. В соответствии с предполагаемым использованием результатов оценки для залога, определена рыночная стоимость на дату оценки. За временной лаг от даты определения стоимости до даты сделки могут произойти как макроэкономические изменения, так и изменения на рынке недвижимости, способные повлиять на мнение продавцов и покупателей относительно ценности объекта оценки..9. Перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных. Данные сайта Банка России о долгосрочной ставке рынка ГКО-ОФЗ на дату оценки; 5

16 . Данные о прогнозе макроэкономических параметров с различных Internet-ресурсов 3. Прочие публичные данные из сети Internet..0. Перечень документов, используемых Оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.. Свидетельство о государственной регистрации права от г. (3АН 67966);. Технический паспорт по состоянию на..0 г.; 3. Справка о балансовой стоимости объекта оценки. 6

17 Глава ОБЩИЕ ПОНЯТИЯ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ Имущество - объекты окружающего мира, обладающие полезностью, и находящиеся в чьейлибо собственности. Оценка - деятельность специалиста, обладающего подготовкой, опытом и квалификацией, по систематизированному сбору и анализу рыночных и нормативных данных, необходимых для определения стоимости различных видов имущества на основе действующего законодательства, государственных стандартов и требований этики. Право собственности - согласно Гражданскому кодексу РФ, часть I, (ст. 09), включает право владения, пользования и распоряжения имуществом. Объекты оценки - объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте. Рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Срок экспозиции объекта оценки - период времени, начиная с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним. Дата проведения оценки - календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки. Ликвидность - характеристика того, насколько быстро можно продать по цене адекватной рыночной стоимости объект недвижимого имущества на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на сделке не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Показатель ликвидности - характеристика ликвидности, которая зависит от возможности реализации и прогнозируемого срока продажи. Риск ликвидности это риск, связанный с отсутствием возможности реализовать объект жилой недвижимости в необходимо короткие сроки по рыночной цене. Риск ликвидности в рамках данного отчёта оценивается как разница между «истинной стоимостью» жилого помещения и его возможной ценой с учетом комиссионных выплат в процентном соотношении. Подходы к оценке - совокупность методов оценки для расчёта стоимости объекта оценки. Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов учитываются не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком. Метод оценки способ расчёта стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке. Аналог объекта оценки сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшийся при сходных условиях. Цена денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки или его аналог. Итоговая величина стоимости объекта оценки величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного Оценщиком обобщения результатов расчётов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки. Транспортная доступность - близость от остановок общественного транспорта и т.д. измеряется в единицах времени. Обеспеченность общественным транспортом (субъективная оценка): плохая, удовлетворительная, хорошая, отличная. 7

18 Глава 3 ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ 3.. Описание среды месторасположения Объект оценки расположен на Имеретинской низменности на территории Олимпийского парка (Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский р-н). Обзор Краснодарского края Край расположен в юго-западной части Северного Кавказа. На северо-востоке край граничит с Ростовской областью, на востоке - со Ставропольским краем, на юге - с Грузией. С северо-запада и юго-запада территория края омывается Азовским и Черным морями. Общая протяженность границ края км., из них 800 км. по суше и морские. Наибольшая протяженность края с севера на юг - 37 и с запада на восток км. Край делится рекой Кубань (протяженность км.) на две части: северную - равнинную - это две трети территории; южную - предгорную и горную. Краснодарский край - самый южный регион России. Он занимает площадь 76 тыс. кв. км., или 0.4% всей территории России. Все реки края принадлежат бассейнам Азовского и Черного морей; главная из них - Кубань судоходна от Усть-Лабинска. Много мелких карстовых озер, а на Азовском побережье - лиманов. Для орошения и борьбы с наводнениями в 97-75гг. было образовано Краснодарское водохранилище. Климат на большей части края умеренно-континентальный, на черноморском побережье (южнее Туапсе) - субтропический. Средняя температура января на равнине 3-5С, июля +, +4 С. Годовое количество осадков от 400 до 600 миллиметров в равнинной части, до 350 миллиметров - в горной. Край характеризуется значительным разнообразием почв. Они издавна славятся высоким плодородием и считаются одними из лучших в стране. С юга на север, от Кавказских гор, наблюдается такое почвенное разнообразие: черные луговые, горные лесные подзолистые, предкавказские лесостепные, степные черноземные. В плавнях и дельте Кубани - луговые, лугово-болотные, болотные. Особенно высоким плодородием отличаются почвы степей - западно-предкавказские черноземы. В недрах Кубани открыто более 60 видов полезных ископаемых. В основном они залегают в предгорных и горных районах. Имеются запасы нефти, природного газа, мергеля, йодо-бромных вод, мрамора, известняка, песчаника, гравия, кварцевого песка, железных и апатитовых руд, каменной соли. Краснодарский край старейший нефтедобывающий район России. Добыча нефти начата с 864 г. Сейчас в разработке находится 68 месторождений нефти. На территории края расположен крупнейший в Европе Азово-Кубанский бассейн пресных подземных вод, имеющий значительные запасы термальных и минеральных вод. Общая площадь лесов Краснодарского края составляет свыше 500 тыс. га. Имеющие промышленное значение дубовые и буковые массивы занимают соответственно 44 и 8% площади всех лесов. На территории края сосредоточены основные морские курорты России: Сочи, Анапа, Геленджик, Туапсе. Миллионы людей приезжают на кубанское Причерноморье отдохнуть и поправить свое здоровье. Сочи один из крупнейших бальнеологических курортов мира, где находится известная своими целебными водами лечебница Мацеста. Благодатный климат, теплые моря, уникальные по эстетической ценности горные и приморские пейзажи все это определило роль Краснодарского края как одного из крупнейших туристических регионов России и стран СНГ. Общая площадь сельскохозяйственных угодий в крае составляет 4,5 млн. га., из них 3,8 млн. га. пашни, 77 тыс. га. виноградники. Краснодарский край является настоящим природным заповедником, в котором произрастает самые разнообразнейшие растения. В северо-западной части побережья преобладают крымские и пицундские сосны, барбарис, жимолость, низкорослые кустарники. Южнее, на высоте м. над 8

19 уровнем моря, распространен т.н. горно-колхидский лес: орех, бук, дуб, пихта, тис, самшит, ясень, клен, рододендрон, лавровишня, и т.д. На самом побережье растут пальмы, бананы, эвкалипты, магнолии, кипарисы, цитрусовые. Исключительно богат животный мир. В лесах обитают: бурый медведь, рысь, кабан, волк, шакал, куница, лисица, лесной кот, косуля, кавказский олень. В высокогорье - серна, западно-кавказский тур, зубр. В плавнях много водоплавающей птицы, встречается выдра, норка. Краснодарский край разделен на 38 районов и включает 6 городов и 4 поселка городского типа. Административным центром является город Краснодар, недавно отметивший свое двухсотлетие. Основные промышленные центры: Краснодар, Новороссийск, Армавир, Тихорецк, Ейск, Кропоткин. Основные курортные центры: Сочи, Туапсе, Геленджик, Анапа, Горячий Ключ. Кубань одна из наиболее благоприятных мест в России для проживания и деятельности человека. Краснодарский край - самый теплый регион России, средняя продолжительность времени, когда в светлое время суток на территории края наблюдается солнечная погода, составляет 300 часов в год. В крае проживает свыше 5 млн. чел., в том числе 46% - в сельской местности. Средняя плотность населения 66,7 чел. на кв. км., что в 8 раз превышает среднюю плотность по России. Русские - 90%, другие (украинцы, армяне и пр.) - 0%. Экономика Краснодарского края Основу экономического потенциала Краснодарского края составляют агропромышленный, топливно-энергетический, транспортный, курортно-рекреационный комплексы, машиностроение, лесное хозяйство, деревообработка и мебельное производство, промышленность строительных материалов. Около 3% объема промышленной продукции приходится на топливно-энергетический комплекс. Кубань является родиной отечественной нефтяной промышленности. В крае функционируют три нефтеперерабатывающих завода. Производство строительных материалов осуществляют около 00 предприятий, выпускающих цемент, стеновые и кровельные материалы, строительное стекло и другую продукцию отраслевой направленности. В состав лесной и деревообрабатывающей отраслей края входят 35 крупных и средних предприятий, вырабатывающих пиломатериалы, древесностружечные плиты, паркет, мебель для офисов и жилых помещений. Машиностроительную продукцию выпускают свыше 00 предприятий края. В ее структуре металлорежущие и деревообрабатывающие станки, приборы и средства автоматизации, различные сельскохозяйственные машины и запасные части к ним, электродвигатели, насосы, нефтепромысловое, геологоразведочное оборудование, компрессоры, холодильная промышленная техника, продукция для нужд железнодорожного транспорта, а также бытовая техника и изделия. Легкая промышленность края представлена текстильными, швейными, кожевенными, меховыми, обувными, фарфорофаянсовыми предприятиями. Агропромышленный комплекс края с развитой сетью переработки, хранения и торговли является крупнейшим в России производителем и поставщиком сельскохозяйственной продукции и сырья. Он в существенной мере определяет экономику края, занятость населения и уровень его благосостояния. В сельском хозяйстве трудится почти четверть всех занятых в хозяйстве края. Общая площадь сельскохозяйственных угодий в крае составляет 4,5 млн. га., из них 3,8 млн. га. пашни, 77 тыс. га. - виноградники. Более 00 видов сельскохозяйственных культур выращивается на кубанской земле. Российские объемы производства винограда, чая, цитрусовых сосредоточены, в основном, на территории края. Занимая,% общероссийских площадей сельскохозяйственных угодий и 3% пашни, агропромышленный комплекс региона производит свыше 5% валовой сельскохозяйственной продукции страны, в том числе зерна - 7%, сахарной свеклы - 9%, подсолнечника - 0%. Кубань является главным производителем риса в России. Здесь создан мощный производственный потенциал, который ежегодно способен производить более 400 тыс. тонн риса. Крупнейшее на Северном Кавказе Краснодарское водохранилище является сердцем 9

20 водохозяйственного комплекса края. Оно вмещает 3, млрд. куб. м. воды и позволяет орошать около 400 тыс. га. земель. АПК включает 767 сельхозпредприятий по производству, из них: 60 колхозов, 4 совхоза, 703 новых формирований, 37 предприятий по обслуживанию сельского хозяйства, крестьянских (фермерских) хозяйств. Переработкой сельскохозяйственной продукции в крае занимаются 339 предприятий пищевой и перерабатывающей промышленности различных форм собственности: 54 - по производству плодоовощных консервов, 06 по переработке мяса, свыше 70 - по выпуску молокопродуктов, сахарная промышленность представлена 6 сахарными заводами, кроме того, производится масложировая, вино-водочная и ряд других видов продукции. Предприятия пищевой промышленности находятся почти во всех городах и районах края. Их продукция в широком ассортименте реализуется населению Кубани, регионам России и поставляется за рубеж. Научный потенциал Кубани - это свыше 30 всероссийских и региональных научноисследовательских, учебных, проектно-конструкторских учреждений, опытных станций. За последние годы переданы на государственные испытания немало новых сортов зерновых и зернобобовых, сахарной свеклы и табака, косточковых плодовых и орехоплодных культур и винограда,. сортов и гибридов масличных, овоще-бахчевых культур и картофеля. Многие сорта и гибриды районированы. Утверждена новая мясо-шерстная порода овец, апробировано поголовье выводимой породы свиней мясного типа, создается новый краснодарский тип высокопродуктивного красного скота, разрабатываются и внедряются в практику лечебно-профилактические препараты для животных и птицы. С учетом географических и природно-климатических особенностей, территория края условно разделена на несколько природно-экономических зон. Хозяйства северной и центральной зон специализированы на производстве зерна, прежде всего пшеницы, а так же сахарной свеклы, подсолнечника и сои. В западной зоне преобладает рис, в Анапо-Таманской наиболее эффективным является виноградарство и виноделие, в южно-предгорной картофель, овощи, плоды, а в Черноморской - чай и цитрусовые. В крае также развита рыбная отрасль. Её представляют 4 предприятий различных форм собственности. Добыча рыбы ведется в Азовском и Черных морях, кубанских лиманах и реках. Транспортная система края большой и сложный комплекс, состоящий из железных дорог, магистралей, речных и морских линий, портов, аэропортов и других объектов. Краснодарский край является для России «морскими воротами» и имеет выход в моря и мировой океан через порты: Новороссийск, Туапсе, Сочи, Анапа, Геленджик, Ейск, Темрюк, Кавказ. Их пропускная способность составляет около 40 % от общих мощностей морских российских портов. Кубань занимает одно из первых мест в России по развитию сети автомобильных дорог. Все города и районные центры связаны с городом Краснодаром железнодорожным, автобусным и авиационным сообщением. Протяженность основных дорог с твердым покрытием составляет,6 тыс. километров, в том числе автомобильных трасс федерального значения,4 тыс. километров. Крупными портами воздушного транспорта в крае являются международные аэропорты Краснодар, Сочи, Анапа. Они осуществляют пассажирские и грузовые перевозки и способны принимать современные лайнеры. Кубань мощный железнодорожный центр юга России. Протяженность железных дорог в крае составляет, тыс. километров. Важнейшие грузопотоки - нефть, нефтепродукты, лес, лесоматериалы, зерно, цемент, оборудование и др. Близость к традиционным международным торговым путям и рынкам сбыта, развитая транспортная и рыночная инфраструктура стимулируют расширение внешнеэкономических связей. Краснодарский край по прежнему занимает лидирующее место по объему внешнеторгового оборота среди субъектов Южного Федерального округа России. Край осуществляет инвестиционное сотрудничество почти с шестьюдесятью странами мира. По объему привлекаемого капитала лидируют предприниматели из Казахстана, Нидерландов, США, Великобритании, Франции и Швеции. 0

21 Инвестирование осуществляется в основном в транспорт, пищевую промышленность, торговлю и общественное питание. Наиболее крупным иностранным инвестором в крае является американская корпорация "Филипп Моррис", которой с 993 года осуществляется программа реконструкции и развития Краснодарской табачной фабрики. Компанией создан новый комплекс табачного и сигаретного производства, оснащенный современным оборудованием из Италии, Германии, Австрии. Помимо расширения производства инвестором осуществляется ряд мер социальной направленности: повышение заработной платы, различные социальные льготы, обучение персонала, медицинское обслуживание, организация отдыха, жилищное строительство и пенсионное обеспечение работающих на предприятии. Малое предпринимательство в Краснодарском крае Всего в крае действует свыше 3 тысяч юридических и физических лиц. В этой сфере трудится свыше полумиллиона человек или практически треть населения, занятого в экономике Кубани. За три последних года количество субъектов малого бизнеса увеличилось почти на 40 тыс. единиц, выпуск товаров и услуг - более чем в раза. Более высокими темпами развивалось предпринимательство в потребительской сфере, промышленности, где рост составил -3 раза. Малый бизнес сегодня формирует 80 процентов оборота торговли и общественного питания и 90 процентов рабочих мест отрасли. В строительстве трудится почти половина работающих в отрасли, ими создается 8 процентов подрядных работ. В транспорте и связи малым предпринимательством оказывается процентов услуг. По большинству индикаторов, характеризующих развитие малого бизнеса, край входит в первую десятку российских регионов, занимая 5 место по числу предприятий, действующих в этом секторе экономики, 6 - по объему производимой ими продукции, 4 по количеству занятых в них. В Южном федеральном округе край занимает лидирующие позиции, на его долю приходится 3-35 процентов всех показателей, характеризующих положение дел в этой сфере экономики. Инвестиции в недвижимость, земельные участки Краснодарского края Рынок недвижимости неразрывно связан с инвестиционной деятельностью. Инвестиции осуществляются и на первичном - новое строительство, и на вторичном рынках недвижимости - перемещение прав собственности на объекты. Во всем мире недвижимость является одним из самых распространенных и эффективных финансовых инструментов, у нас же частные вкладчики только начинают его осваивать. Между тем инвестированные в недвижимость деньги не пропадут даже при самой неблагоприятной конъюнктуре, а в большинстве случаев приносят в несколько раз большие дивиденды, чем банковские вклады. Именно сейчас ситуация на рынке недвижимости очень комфортна для частных инвестиций. Особым объектом инвестирования является недвижимость. На инвестиционную деятельность оказывают влияние существующие особенности российского рынка недвижимости. Выделяют три основных направления инвестирования в недвижимость: жилье, земельные участки и недвижимость, приносящая доход. Рынок недвижимости является привлекательным для потенциальных инвесторов по следующим причинам: Инвестиции в недвижимость характеризуются большей степенью сохранности, безопасности и возможностью контролирования инвестором, чем, например, инвестиции в акции; В момент приобретения недвижимости инвестор получает пакет прав, в то время как большинство иных объектов инвестирования не влечет за собой право собственности; При быстром обесценивании денежных средств, недостаточной надежности их сохранности в кредитных учреждениях и ограниченности более доходных направлений инвестирования, вложения в недвижимость позволяют сохранить средства от инфляции;

22 Рынок недвижимости, имеющий большие размеры, полностью не освоен. По оценке отечественных и зарубежных экспертов, Краснодарский край, по масштабам сопоставимый с европейским государством, регион, обладающий в России одним из самых высоких, а, возможно, и самым высоким инвестиционным потенциалом. Это обусловлено сразу несколькими причинами, главные из которых: мощный сельскохозяйственный, производственный, научно-технический потенциал региона; богатейшая сырьевая база для развития перерабатывающей промышленности; наличие прямого выхода к международным морским путям через 8 портов на южных рубежах России; наличие четырёх международных аэропортов; благоприятные природно-климатические условия, способствующие активному развитию индустрии туризма и отдыха; принятый местным Законодательным Собранием закон «О государственном стимулировании инвестиционной деятельности в Краснодарском крае», который предусматривает установление льготного налогового режима как для отечественных, так и для иностранных инвесторов на период окупаемости проекта; налоговые льготы, предоставляемые банкам и лизинговым компаниям, принимающим участие в кредитовании проекта. При этом, последние опросы общественного мнения показывают: большинство респондентов считает самыми надежными и выгодными инвестиции в собственный бизнес или, если такового нет, в строительство и недвижимость, поскольку именно эти сферы гарантируют наиболее высокий уровень доходности. К неоспоримым аргументам в пользу инвестиций в сферу недвижимости и строительства можно отнести: и минимальные риски, большую емкость рынка, быструю окупаемость вложенных средств и возможность в течении длительного времени получать стабильный доход без существенных дополнительных затрат. Объединив все вышесказанное, можно смело утверждать: инвестиции в строительство и недвижимость, а особенно в строительство и недвижимость Кубани, сулят немалые выгоды инвесторам, способным трезво оценить имеющиеся возможности. Не случайно на двух последних выставках MIPIM, традиционно собирающих во французских Каннах весь цвет мирового инвестиционного мира, строительные предложения Краснодарского края были названы впечатляющими, потрясающими и даже лучшими на MIPIM. Что бы вы ни выбрали серьезный инвестиционный проект или вариант умеренных по объемам капиталовложений, прямое приобретение недвижимости либо прав на недвижимость с целью дальнейшей перепродажи или покупку коммерческой недвижимости с целью получения стабильного дохода для решения всех вопросов обратитесь к помощи профессионалов.. Описание г. Сочи Со чи город-курорт в России, расположен на северо-восточном побережье Чёрного моря (Черноморское побережье России) в Краснодарском крае, на расстоянии 700 км от Москвы. Вместе с посёлком городского типа Красная Поляна и рядом сельских населённых пунктов, расположенных на южных склонах Главного Кавказского хребта образует муниципальное образование город-курорт Сочи, также неофициально именуемое Большой Сочи. Сочи является самым крупным курортным городом России, важным транспортным узлом, а также крупным экономическим и культурным центром черноморского побережья России. Неофициально именуется летней, южной и курортной «столицей» России. В 0 году журнал Forbes признал Сочи лучшим городом для ведения бизнеса в России. Постоянное городское население города Сочи чел. (05), муниципального образования город-курорт Сочи = чел. (05). По численности населения Сочи занимает 5-е место среди городов Южного федерального округа после Ростова-на-Дону ( 4 806), Волгограда ( 07 45),

23 Краснодара (89 677), Астрахани (53 699) и 49-е место в России. Среди городов на Чёрном море по числу жителей Сочи занимает 3-е место, уступая Одессе и Самсуну и немного опережая Севастополь, Трабзон и Варну. Сочи также является самым длинным городом России. Административное деление В состав города-курорта Сочи входят четыре внутригородских района: Адлерский, Лазаревский, Хостинский и Центральный. Администрации внутригородских районов непосредственно подчиняются главе администрации города Сочи. В свою очередь внутригородским районам административно подчинены один поселковый, и одиннадцать сельских округов, находящиеся в пределах границ города Сочи. Общая площадь города Сочи составляет 3505 кв.км., в том числе: Адлерский район 030 кв.км. от реки Псоу до реки Кудепста, Хостинский район 04 кв.км. от реки Кудепста до реки Верещагинка, Центральный район кв.км. от реки Верещагинка до села Сергей-Поле, Лазаревский район 350 кв.км. от села Сергей-Поле до посёлка Магри. В Адлерский внутригородской район, кроме Адлера, входят один поселковый и три сельских округа: Краснополянский поселковый округ, в состав которого входят посёлок городского типа Красная Поляна, сёла Медовеевка, Кепша, Чвижепсе, Эстосадок. Кудепстинский сельский округ, в состав которого входят сёла Бестужевское, ВарданеВерино, Верхнениколаевское, Воронцовка, посёлок Дубравный, а также сёла Илларионовка, Калиновое Озеро, Каштаны, Красная Воля, Хлебороб. Молдовский сельский округ, в который входят сёла Молдовка, Высокое, Галицыно, Казачий Брод, Лесное, Липники, Монастырь, Орёл-Изумруд. Нижнешиловский сельский округ в состав этого округа входят сёла Аибга, Ахштырь, Верхневесёлое, Весёлое, Ермоловка, Нижняя Шиловка, Черешня. Экономика Основа экономики Сочи обслуживание отдыхающих и туризм (рассчитанный преимущественно на внутренний российский рынок, ранее СССР). По всему побережью Большого Сочи расположены многочисленные гостиницы, пансионаты, санатории, дома отдыха и др. Свои услуги для туристов предлагают множество кафе, баров, развлекательных центров, аквапарки, причалы, пирсы и т. д. Большое развитие имеет пищевая и обрабатывающая промышленность. В городе активно строятся офисные и крупные торговые центры. Курортная база Всего в Сочи более 400 учреждений сферы туризма: 35 баз отдыха, 6 гостевых домов, 86 гостиниц, 4 дома отдыха, 7 здравниц, 49 отелей, 76 пансионатов, 84 санатория и 3 туристические базы. Из всех учреждений сферы туризма «звёздную» аттестацию имеют 0 средств размещения (гостиниц, пансионатов, санаториев, баз отдыха), из них «пять звёзд» -, «четыре звезды» -4, «три звезды» - 60 и «две звезды» - 40 объектов.. Гостиничные сети Radisson BLU Hotels & Resorts (Radisson Lazurnaya Hotel Sochi) Radisson Blu Resort & Congress Centre Stein Hotels & Resorts (Гранд Отель Родина) Heliopark Hotels & Resorts (гост. «Приморская») Breeze Hotel (гост. «Бриз Отель») Hyatt Regency Sochi Hotel (отель Хайят 5 звёзд) 3

24 Radisson Blu Beach Resort and Spa (пляжно-курортный комплекс Рэдисон Блу & Спа) Swissôtel Hotels & Resorts (Свиссотель Сочи Камелия) Розничная торговля Среди торговых сетей доминирующее положение занимает «Магнит», его доля в розничном товарообороте муниципального образования в 0 году составила 68 %, в 03 году 7 %. Промышленность и сельское хозяйство Крупные предприятия Адлерская ТЭС Сочинская ТЭС Сочинский мясокомбинат Сочинский рыбоконсервный комбинат Адлерская птицефабрика Форелеводческое хозяйство Перепелиная ферма «Приморская» Дагомысская чайная фабрика Лазаревская судостроительная верфь Ремонтно-механический завод Сочиморстрой Сочинский хлебокомбинат Адлерский хлебокомбинат Лазаревский хлебозавод В пригородах Сочи развито сельское хозяйство, в особенности садоводство, выращивание чая, цитрусовых, теплолюбивых культур, таких как фейхоа, мушмула, киви; декоративной субтропической флоры. Плантации пробкового дуба. Имеется форелевое хозяйство, в предгорьях пчеловодство. Транспорт Сочи является крупным транспортным узлом Юга России. Город обслуживает Международный аэропорт Сочи, семь железнодорожных вокзалов: Сочи, Адлер, Лазаревская, Хоста, Олимпийский парк, Красная Поляна, Лоо и множество железнодорожных платформ для остановки электропоездов. Городской транспорт представлен в основном маршрутными такси, такси и автобусами. Альтернативное направление - прокат и аренда автомобилей. В связи с вытянутостью территории города городские пассажирские перевозки производятся также электропоездами. Благодаря проведению зимней Олимпиады-04 система городской электрички была заметно развита и модернизирована. Своеобразным немассовым городским транспортом являются также два фуникулёра (у Центрального военного санатория и санатория имени Орджоникидзе) и три канатные дороги (у Дендропарка, санатория «Заря» и пансионата «Нева»); также имеется несколько канатных дорог в Красной Поляне. Образование и наука В Сочи более 70 средних общеобразовательных школ. Кроме филиалов известных столичных ВУЗов, в Сочи существует несколько собственных Высших учебных заведений, также имеющих федеральное значение: Сочинский государственный университет Российский международный олимпийский университет Сочинский институт Российского университета дружбы народов Международный инновационный университет Сочинский институт моды, бизнеса и права 4

25 Сочинский морской институт Сочинский институт экономики и информационных технологий Сочинский филиал Российского государственного социального университета Сочинский филиал Московского нового юридического института Сочинский филиал Московского автомобильно-дорожного государственного технического университета Сочинский филиал Адыгейского государственного университета Сочи с географической и климатической точки зрения является незаменимым для российской науки. Единственные в России субтропики активно используются как база для научных исследований в области ботаники, медицины, курортологии и приморского строительства. Кроме высших учебных заведений, развивающих науку, в Сочи существует ряд научно-исследовательских учреждений всероссийского значения: Сочинский научно-исследовательский центр РАН Научно-исследовательский институт медицинской приматологии РАМН Научно-исследовательский институт горного лесоводства и экологии леса МПР РФ Всероссийский научно-исследовательский институт цветоводства и субтропических культур РАСХН Научно-исследовательский центр курортологии и реабилитации Сочинское отделение Русского географического общества Спорт в Сочи В качестве претендента на проведение Олимпийских зимних игр первый раз Сочи выставлял свою кандидатуру в 994 году, второй раз в 998. Третья попытка в 007 году увенчалась успехом. Большое количество гостиниц и политическая поддержка главные аргументы, давшие этому городу преимущество перед другими кандидатами. Сочи стал первым городом с субтропическим климатом, где прошли зимние Олимпийские игры. Олимпийские зимние игры прошли В Сочи с 7 по 3 февраля 04 года. Паралимпийские зимние игры прошли с 7 по 6 марта 04 года. Для проведения игр в течение 5-6 лет было построено большое количество спортивных и инфраструктурных объектов, расположенных в двух кластерах: прибрежном и горном. В горах, в районе Красной Поляны, прошли соревнования по горнолыжному спорту, лыжным гонкам, биатлону, сноуборду, фристайлу, прыжкам на лыжах с трамплина, бобслею, санному спорту и скелетону. На берегу Чёрного моря, в Имеретинской низменности, в специально построенном к Олимпиаде Олимпийском парке и расположенных на его территории спортивных сооружениях прошли официальные церемонии открытия и закрытия Олимпийских и Паралимпийских игр, а также соревнования по хоккею, конькобежному спорту, фигурному катанию, кёрлингу, шорт-треку. В октябре 00 года был подписан договор о проведении Гран-при Формулы- России в Сочи в 04 году. Первая гонка F прошла в начале октября 04, пока договор подписан до 00 года. Трасса Формулы- построена в Олимпийском парке Сочи, её проект разработал Герман Тильке. В 04 году, в Сочи создана профессиональная хоккейная команда «ХК Сочи», выступающая в Континентальной хоккейной лиге. В 04 году в Адлерском районе начал работать парк экстремальных воздушных приключений Skypark AJ Hackett Sochi. Международный инвестиционный форум «Сочи-05» За время проведения в Сочи Международного инвестиционного форума городские власти подписали 3 соглашений на сумму 4,5 миллиардов рублей. Значительная часть проектов касается строительной отрасли. Так, курорт подписал шесть инвестиционных соглашений, благодаря которым в городе появятся два жилых комплекса, два новых отеля, новый корпус туристической базы в Лазаревском районе, а также центр спортивной подготовки лыжников, фристайлеров и бобслеистов. Общая сумма инвестиций соглашений составляет более,6 миллиарда рублей. 5

26 Также были подписаны соглашения, направленные на развитие сельского хозяйства (на сумму,5 миллиарда рублей), транспортной сферы (более миллиарда рублей), туризма (38 миллионов рублей), сообщает пресс-служба администрации города. В целом Краснодарский край на форуме «Сочи-05» заключил 35 соглашений на сумму около 79 миллиардов рублей. Данные проекты привлекут инвестиции в промышленность и энергетику региона (89 миллиардов рублей), строительство (79,5 миллиардов рублей), аграрно-промышленный комплекс (39,3 миллиарда рублей), курорты (3,4 миллиарда рублей), потребительскую сферу (5,6 миллиарда рублей) и другие, говорится на сайте краевой администрации. 6

27 3.. Количественные и качественные характеристики объекта оценки Таблица 5. Характеристика местоположения объекта оценки Наименование показателя Значение показателя Объект оценки расположен в непосредственной близости от станции совмещенной скоростной автомобильной и железной дороги федерального значения Адлер - Альпика-Сервис, соединяющей Олимпийский парк и Красную Поляну. Удаленность от транспортных магистралей, транспортная доступность Въезд/выезд на участок осуществляется с северозападной стороны. Вокруг здания вдоль границы участка организован круговой объезд для транспорта. Объект оценки находится в 0 км от международного аэропорта Сочи. С севера, запада и востока объект ограничен дорожной сетью Олимпийского парка. С севера и запада к участкам примыкают жилые кварталы с малоэтажной застройкой жилыми домами и минихарактеристика окружающей застройки гостиницами, с востока - эстакада, поднятая над уровнем земли, с северо-востока - ресторанногостиничный комплекс класса Делюкс «Русские сезоны». В шаговой доступности - Олимпийский парк, трасса «Формула-». Наименование показателя Литера по техническому паспорту Общая площадь, кв.м. Строительный объём, куб.м. Фундаменты Материал стен Материал перекрытий Наличие каркаса Дата ввода в эксплуатацию Этажность Инженерное оборудование и благоустройства Состояние отделки Состояние имущества Экспликация недвижимого имущества, права на которое оцениваются Соответствие планировки недвижимого имущества, права на которое оцениваются, поэтажному плану Функциональное назначение Фактическое использование Вид права Правоустанавливающий документ Субъект права Существующие ограничения (обременения) права Первоначальная балансовая стоимость объекта оценки, руб. Остаточная балансовая стоимость объекта оценки, руб. Таблица 6. Характеристики объекта капитального строительства Значение показателя А 4 978, Железобетонная плита на буронабивных сваях Керамзитобетонные блоки, облицовка - композитный остекленный фасад Железобетонные плиты нет подвал Отопление от собственной котельной, электроснабжение, централизованные водоснабжение и канализация, АТС, антенна, сетевое газоснабжение, пожарная сигнализация, система видеонаблюдения Отделка класса А. Состояние хорошее Отличное Есть Планировка недвижимого имущества, права на которое оцениваются, соответствует поэтажному плану, приведенному в техническом паспорте. Офисное Офисное Собственность Свидетельство о государственной регистрации права серии 3-АН от г. Общество с ограниченной ответственностью «СпортСтрой», ИНН , КПП , ОГРН от г. Место нахождения: 709, г. Москва, Севастопольский проспект, д.8, корп. Залог (ипотека) , ,54 7

28 Дата постановки на бухгалтерский учёт Общий вид объекта капитального строительства Наименование показателя Местоположение Оцениваемые права Разрешенное использование Категория земель Площадь, кв. м Правоустанавливающие/ правоподтверждающие документы Сведения о существующих ограничениях/обременениях на земельный участок Кадастровый номер Удельный показатель кадастровой стоимости, руб. Кадастровая стоимость, руб. Таблица 7. Описание земельного участка Значение показателя РФ, Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, в районе п. Мирный Право аренды Для размещения олимпийского объекта федерального значения «Офисное здание в Имеретинской низменности для персонала автономной некоммерческой организации «Организационный комитет XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 04 г. в г. Сочи» (проектные и изыскательские работы, строительство) Земли поселений (земли населенных пунктов) 4 57 Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности /99-63/06 от г; Дополнительное соглашение от г. к Договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности /99-63/06 от г.; Дополнительное соглашение от г. к Договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности /99-63/06 от г.; Договор 05-0/5-38 от г. о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности /99-63/06 от г. Срок действия договора с г. до г. Залог (ипотека) 3:49:04004: , ,05 Данные публичной кадастровой карты 8

29 Наименование показателя Местоположение Оцениваемые права Разрешенное использование Таблица 8. Описание земельного участка Значение показателя РФ, Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, в районе п. Мирный Право аренды Для размещения олимпийского объекта федерального значения «Офисное здание в Имеретинской низменности для персонала автономной некоммерческой организации «Организационный комитет XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 04 г. в г. Сочи» (проектные и изыскательские работы, строительство) Категория земель Земли поселений (земли населенных пунктов) Площадь, кв. м 43 Правоустанавливающие/ Договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды правоподтверждающие документы (договор аренды) от г.; Договор 05-0/5-350 от г. о переуступке прав и обязанностей по договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) от г. Срок действия договора с г. до г. Сведения о существующих ограничениях/обременениях на Залог (ипотека) земельный участок Кадастровый номер 3:49:04004:96 Удельный показатель кадастровой 8 49,03 стоимости, руб. Кадастровая стоимость, руб ,93 Данные публичной кадастровой карты 9

30 Местоположение объекта оценки на карте города Местоположение объекта оценки на карте района 30

31 Район расположения объекта оценки (вид с моря) 3

32 Глава 4 АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ 4.. Обзор рынка недвижимости г. Сочи. В зависимости от своего целевого назначения коммерческая недвижимость г. Сочи делится на восемь категорий: офисная, торговая, производственно-складская, спортивно-развлекательная, гостиничная недвижимость, а также предприятия питания, паркинг и недвижимость свободного назначения, не имеющая определенного статуса. Рынок недвижимости коммерческого назначения в его современном понимании сформировался в г. Сочи сравнительно недавно. До объявления Сочи столицей Олимпийских игр офисный сектор коммерческой недвижимости в городе практически не развивался. Сочи является в первую очередь курортным городом, поэтому наибольшее развитие здесь получают проекты курортнооздоровительного назначения, а остальные сегменты развиваются как сопутствующие. При этом торговый сегмент, как привлекательный с точки зрения обслуживания туристов, развивался гораздо активнее, чем офисный. В Сочи отсутствует сложившаяся единая классификация офисных центров. До начала активного развития города в связи с олимпиадой в Сочи существовало несколько бизнес-центров, имеющих соответствующее высокому классу оснащение, однако они не могли удовлетворить существующий спрос. Основной объём офисных помещений располагался в перепрофилированном «старом фонде». Решение о проведении в Сочи Олимпийских игр не только повысило инвестиционную привлекательность города для разных игроков рынка, но также обеспечило перспективность развития рынка недвижимости во всех сегментах, в том числе и в сегменте офисной недвижимости. С момента объявления города Сочи столицей Олимпийских игр, офисный сегмент рынка начал свое стремительное развитие. К строительству новых объектов коммерческой недвижимости подключились и московские строительные компании. С 007 года практически каждый день на рынке появлялась информация о новых планируемых объектах. Наиболее активный ввод объектов офисной недвижимости пришелся на 00-0 гг. Среди объектов офисной недвижимости города Сочи наблюдался рост числа объектов класса «А», но доминируют на рынке, по-прежнему, нецелевые объекты, переоборудованные под офисные. Их доля составляет около 60% рынка офисной недвижимости. Основными потребителями объектов офисной недвижимости являются организации, осуществлявшие поддержку и подготовку Олимпиады. Основной объем площадей офисного назначения приобретен компаниями еще на стадии строительства, чтобы гарантированно обеспечить себя качественными офисами в будущем. Район Центральный Адлерский Хостинский Лазаревский Таблица 9. Краткое описание районов г. Сочи Характеристика Самый высокий уровень цен, высокая концентрация объектов инфраструктуры, лучшая транспортная и пешеходная доступность, отсутствие ж/д путей на большей части побережья В районе расположен аэропорт. Наиболее известным объектом является горнолыжный курорт «Красная поляна». Также популярны участки, расположенные в Имеретинской низменности, где расположены Олимпийские объекты Знаменитый климатический и бальнеологический курорт г. Сочи. Самый мягкий микроклимат и уникальная реликтовая природа. Здесь сосредоточены предприятия гостиничной сферы. Преимуществом является близость к центру города Максимально удален от центра города и аэропорта, низкий уровень развития инфраструктуры, хорошая экология, наибольшая протяженность пляжной полосы Самыми востребованными в г. Сочи микрорайонами являются приближенные к морю, торговым и деловым центрам: в Центральном районе Центр Сочи, мкр Новый Сочи, Мамайка, в Адлерском районе - Адлер-центр, мкрн. Мирный, Голубые дали, в Хостинском районе - мкрн. Бытха, Светлана, район улицы Фабрициуса. Строительство в г. Сочи наиболее активно развивается в Лазаревском районе, который занимает наибольшую площадь. Этот район находится далеко от масштабных транспортных сообщений (трасс и 3

33 аэропорта), экологически он наиболее чистый и по сравнению с остальными районами занимает большую часть побережья. Если организовывать отдых в г. Сочи с целью поправки здоровья, тогда самым лучшим выбором станет Хостинский район - бальнеологический курорт города. Специфичность ландшафта обеспечивает мягкий климат, и строительство в г. Сочи гостиниц, лечебниц, санаториев сконцентрировано именно здесь. А вот в плане развитой инфраструктуры наиболее популярным считается Адлерский район. В этом районе расположен аэропорт, к олимпиаде тут провели трассу Адлер - Красная Поляна (сочинский горнолыжный курорт), и тут же сконцентрирована почти вся недвижимость олимпиады г. Сочи Олимпийские объекты и спорткомплексы. Ландшафт города специфический, очень мало ровных участков для построек, часто бывают оползни. Спрос и предложение на рынке офисной недвижимости города Сочи На сегодняшний день офисы предлагаются и в проходных местах центральной части города и спальных районах. По мнению специалистов агентств недвижимости города Сочи существуют разные типы покупателей офисной недвижимости: одни из инвестиционных соображений хотят вложить деньги, но так, чтобы их площади стабильно давали доход и не простаивали, причем возраст здания, степень изношенности инфраструктуры не так уж важны. В этом случае главное для объекта его местоположение. Другие бизнесмены категорически не согласны приобретать старое помещение, где нужно что-то ремонтировать или реконструировать, предпочитая пусть более дорогое, но качественное, современное и престижное. Анализ спроса на объекты офисной недвижимости в открытых источниках показывает, что покупка объектов недвижимости данного сегмента рынка сейчас пользуется гораздо меньшей популярностью, чем аренда. Это обусловлено тем, что, покупка офиса требует существенных затрат, возможно, привлечения кредитных средств, что могут себе позволить немногие предприниматели. Кроме того, для сегмента качественной офисной недвижимости в целом нехарактерна продажа отдельных помещений в большинстве случаев подобные объекты реализуются для продолжительной эксплуатации и сдачи в аренду с целью получения стабильного дохода в долгосрочной перспективе. В настоящее время на рынке офисных площадей города Сочи отмечается несоответствие спроса и предложения - наибольшим спросом у сочинских компаний пользуются небольшие площади около 35 кв. м., при этом минимальная офисная площадь, предлагаемая в большинстве качественных объектов к продаже или в аренду, составляет кв. м. Одним из следствий несоответствия спроса и предложения является низкий уровень заполняемости объектов. В сочинских бизнес-центрах класса «А» сейчас свободно до 30% площадей. В классе «В» средний уровень вакантных площадей составляет около 5%. Диаграмма. Географическая структура предложения 33

34 В настоящее время в структуре предложения в офисном сегменте рынка коммерческой недвижимости в Сочи наибольшую долю занимают предложения о продаже и аренде офисной недвижимости в Центральном районе. Здесь можно отметить бизнес-центр «Панорама» (003 года постройки, класс «В»), бизнес-центр «Олимпийский» (006 года постройки, класс «В»), бизнес-центр «Сокол» (006 года постройки, класс «В»), «Gorky-центр» (008 года постройки, класс «В»), торговоофисный центр «Александрия» (009 года постройки, класс «А»), ТОЦ «Даниэль» (04 год ввода в эксплуатацию, класс «А») и др. В общем объеме предложения около 30% объектов предлагают приобрести площади, 70% - предлагают только аренду. Практически равномерно распределены показатели объема предложения офисных площадей в Хостинском и Адлерском районах, 9% и 6% соответственно. Наименьшее количество предложений сосредоточено в Лазаревском районе 8% от общего объема, что обусловлено низким спросом на офисные площади в данном районе. К важным факторам развитой инфраструктуры курортного города, как впрочем и делового центра, относятся: удаленность от остановок общественного транспорта, расположение автостоянок в непосредственной близости или на территории, близость расположения торговых мест, расположения в непосредственной близости от центра города, прибрежной зоны и основных улиц города. Объекты, расположенные в первом ряду от улицы, имеющие выход на проезжую часть, котируются существенно выше коммерческих объектов без доступа к проезжим частям. Разница в стоимости объектов коммерческого назначения обусловлена разницей в проходимости людского потока. Внешний вид зданий коммерческого назначения должен быть не только презентабельным, но и вписывающимся в окружающую городскую застройку. Центральный вход чаще всего обращен на проезжую часть, реже на тротуар, еще реже во двор. В случае существенной застройки ближайшего окружения коммерсантами используются приметные указатели для пешеходов. Таким образом, исходя из вышеперечисленных факторов, складывается стоимость недвижимости коммерческого назначения в г. Сочи. Кроме того, в г. Сочи стоимость офисных помещений будет изменяться и в зависимости от качества работ по отделке и расположения помещений относительно центра города. Коммерческие условия на рынке офисной недвижимости города Сочи Показатели средней удельной цены предложения к продаже офисных площадей находятся в широком диапазоне: от руб./кв. м. (Лазаревский район) до руб./кв. м. (Центральный район). Средняя рыночная цена предложения к продаже на рынке офисной недвижимости по городу составляет 700 руб./кв.м. Самые дорогие объекты офисной недвижимости расположены в Центральном районе города Сочи, ценовой диапазон достаточно широкий от руб./кв. м. до руб./кв. м. Наиболее дорогие объекты расположены в деловом центре города по ул. Советская, ул. Горького, ул. Воровского, в зданиях многоцелевого назначения, а так же новых торгово-офисных и бизнес-центрах классов «А» и «В». Недорогие объекты, предлагаются к продаже на окраинах Центрального Сочи в микрорайонах Мамайка и Заречный, здесь наибольший объем предложений сосредоточен в зданиях и помещениях нецелевого назначения, переоборудованных под офисные. В Хостинском и Адлерском районах города Сочи объекты офисной недвижимости находятся примерно на одном уровне по показателю средней рыночной цены предложений к продаже, но при этом минимальные цены в данных районах составляют руб./кв.м. в Хостинском районе и руб./кв. м. в Адлерском, максимальные цены руб./кв.м. и руб./кв.м. соответственно. 34

35 Наименование района г. Сочи Центральный Хостинский Адлерский Лазаревский Таблица 0. Диапазон цен предложений офисной недвижимости г. Сочи в зависимости от района расположения Минимальное значение Максимальное значение Среднее значение цены цены предложения, цены предложения, предложения, руб./кв.м. руб./кв.м. руб./кв.м В офисном сегменте рынка коммерческой недвижимости на сегодняшний момент наблюдается снижение арендных ставок в среднем на 7% относительно периода подготовки к Олимпиаде-04. Такое незначительное снижение арендных ставок связано с наличием в объектах этого класса стабильного количества арендаторов. В настоящее время офисы класса «А» в среднем сдаются в аренду по ставке 500 руб./кв. м./мес., а офисные помещения класса «В» по ставке - 30 руб./кв. м./мес. Ценообразующие факторы на рынке офисной недвижимости города Сочи К важным факторам, оказывающим высокое влияние на стоимость объектов в офисном сегменте рынка коммерческой недвижимости Сочи, относятся: удаленность от остановок общественного транспорта, расположение автостоянок в непосредственной близости или на территории, расположение в непосредственной близости от центра города, прибрежной зоны и основных улиц города. По результатам мониторинга рынка офисной недвижимости города Сочи, объекты, расположенные на первой линии улицы и имеющие выход на проезжую часть, котируются существенно выше объектов не имеющих доступа к проезжим частям. Кроме того, внешний вид зданий офисного назначения должен быть не только презентабельным, но и вписывающимся в окружающую городскую застройку. Для офисных помещений в Сочи, стоимость так же изменяется в зависимости от качества работ по отделке и расположения помещений относительно центра города. Влияние фактора «тип цены» учитывает тот факт, что в подавляющем большинстве случаев при исследовании рынка не представляется возможности использовать данные по реальным сделкам. В открытом доступе имеется лишь информация по предложениям, которые обычно достаточно полно представлены в соответствующих источниках. В этом случае необходимо учитывать готовность собственников скорректировать цены предложений объектов недвижимости в сторону их уменьшения в ходе обоснованного торга с потенциальным покупателем. Влияние фактора «площадь объекта недвижимости» учитывает тот факт, что большие по величине объекты продаются на рынке по меньшей цене в расчете на кв. м. Масштабный эффект связан не только с размером площади, но и с включением в эту оцениваемую (сравниваемую) площадь таких элементов как: общей площади здания (помещений) с техническими, вспомогательными, общими помещениями (лестничные клетки, коридоры, с/у и пр.); этажей с коридорными системами и вспомогательными помещениями; отдельных блоков помещений располагающихся на этажах; отдельных комнат. Масштабный эффект связан также с доступностью помещений, выгодностью их расположения на этажах, и оптимальной (востребованной на рынке) необходимой площадью. Влияние фактора «физический износ» учитывает степень устаревания объекта недвижимости, необходимость проведения капитального ремонта объекта, состояние инженерных систем и основных конструктивных элементов здания расположения объекта недвижимости. 35

36 Влияние фактора «качество произведенной в объекте недвижимости отделки» связано с тем, что площади, имеющие более качественную отделку продаются по более высокой цене и, что площади не вообще имеющие отделку продаются по более низкой цене. Основные тенденции и прогнозы на рынке офисной недвижимости города Сочи С момента объявления города Сочи столицей Олимпийских игр, офисный сегмент рынка коммерческой недвижимости начал свое стремительное развитие. На сегодняшний момент на сочинском рынке офисной недвижимости предложений к продаже достаточное количество для удовлетворения спроса покупателей, однако, уровень заполняемости большинства объектов свидетельствует о недостаточном для поглощения всего предложения уровне спроса. На рынке наблюдается несоответствие спроса и предложения - наибольшим спросом у сочинских компаний пользуются небольшие площади около 35 кв.м., а основной массив предложений составляют помещения площадью от кв. м. В структуре предложения в офисном сегменте рынка коммерческой недвижимости в городе Сочи наибольшую долю занимают предложения о продаже и аренде офисной недвижимости в Центральном районе города, здесь же расположены и наиболее дорогие объекты офисной недвижимости. В целом по городу ценовой диапазон достаточно широкий от руб./кв. м. (Лазаревский район) до руб./кв. м. (Центральный район). Средняя рыночная цена предложения к продаже на рынке офисной недвижимости по городу составляет 700 руб./кв.м. Арендаторы отдают предпочтение краткосрочным договорам, а собственники долгосрочным, в надежде избежать простоев. Офисные помещения класса «В» за счет большей ценовой доступности относительно класса «А» потеснили составляют последнему значительную конкуренцию. В среднем сегодня в Сочи офисы класса «А» сдаются по цене 500 руб./кв. м./мес., а офисные помещения класса «В» сдаются по цене 30 руб./кв. м./мес. Эксперты рынка сходятся во мнении, что площади Адлерского района будут востребованы после продажи 50%-70% жилых объектов. До тех пор их реализация может проводиться только по минимальным рыночным ценам. Общая характеристика рынка торговой недвижимости города Сочи Для Сочи характерен фактор сезонности - самый низкий уровень деловой активности приходится на период с марта по июнь. Середина июля ежегодно отмечается повышением этого уровня, пиком которого является осень-зима. Соответственно, самые низкие ценовые ставки фиксируются именно весной. В этот период они могут снижаться на 5% на продажу, на аренду - до 5%. В связи с прошедшей в городе Олимпиаде 04 г. отмечался значительный рост туристических потоков и товарооборота, что увеличило привлекательность объектов недвижимости Сочи в несколько раз. Однако рынок торговых и офисных площадей переживает не такой бурный рост как рынки жилой и гостиничной недвижимости. Это объясняется тем, что при развитии Сочи основная ставка делается на туризм. Развитие инфраструктуры Сочи и увеличение потока туристов даст толчок новому строительству качественных торговых центров. В настоящее же время торговый сегмент в Сочи нельзя назвать цивилизованным. Основным форматом торговли является «street-retail», а количество торговых центров не соответствует спросу на качественные торговые площади. Практически полное отсутствие качественных предложений это, пожалуй, самое частое утверждение, которое можно услышать от экспертов рынка, когда речь заходит о торговой недвижимости в Сочи. Ситуация, в которой оказался город, противоречива: с одной стороны, он стал одним из наиболее инвестиционно привлекательных мест России, к которому обращено внимание как девелоперов, так и потенциальных покупателей жилья, с другой он во многом остался 36

37 провинциальным центром со стихийными рынками и зданием центрального универмага советского образца. Разумеется, определенная оживленность на рынке торговой недвижимости наблюдалась после того, как Сочи был объявлен столицей зимних Олимпийских игр, именно тогда к выходу было заявлено несколько крупных торговых объектов, в основном, федеральных девелоперов, некоторые в составе комплексной многофункциональной застройки. Во второй половине 007 года был отмечен и рост арендных ставок. Эксперты уверены, что с постепенным появлением качественных торговых центров в город придут и новые операторы. Спрос и предложение на рынке торговой недвижимости города Сочи В наибольшем объеме рынок торговой недвижимости представлен в подсегменте «street-retail» торговыми помещениями, расположенными на первых этажах зданий. В основном объекты «streetretail» сосредоточены в центральном районе Сочи. Цена на торговые помещения расположенные на первых этажах жилых комплексов бизнес класса не редко достигает стоимости помещений, расположенных в торговых центрах. При этом на данный момент предложение в сегменте «streetretail» превышает спрос. В настоящее время в структуре предложения коммерческой недвижимости в Сочи наибольшую долю занимают предложения о продаже торговой недвижимости в Центральном районе. Диаграмма. Географическая структура предложения торговой недвижимости Торговые комплексы - обычно самые высокодоходные объекты, поэтому в большинстве российских городов именно с них начиналось развитие рынка коммерческой недвижимости. В конце 03 года рынок качественной торговой недвижимости Большого Сочи оценивался в 530 кв. м. на 000 человек населения. Для сравнения: в крупных российских городах этот показатель варьируется от 50 до 400 кв. м. на 000 человек. Всего два года назад уровень обеспеченности торговой недвижимостью в Сочи был почти в три раза меньше. Помимо прочего на ситуацию повлияло открытие в IV квартале 0 года крупнейшего торгово-развлекательного комплекса «Море молл». Общая площадь «Море молла» составляет кв. м, а полезная кв. м. Сегодня это треть аренднопригодной площади качественной торговой недвижимости города. «Море молл» входит в число крупнейших сочинских объектов и по объемам годовой выручки. Большие цены на недвижимость никак не скажутся на увеличенном спросе на нее. Торговые площади должны вырасти по заявлениям застройщиков на 50 тыс. кв. м., и они не будут убыточными для инвесторов, ведь обновленный Сочи сможет принимать большее количество приезжих. Однако следует учесть, что данная тенденция не будет характерной для Имеретинской долины там спрос на 37

38 торговую недвижимость будет снижен до тех пор, пока не будет продано 50%-70% площадей апартаментов. Наибольшей популярностью пользуются небольшие торговые помещения площадью кв. м. Это связано с желанием предпринимателей предлагать клиентам наиболее востребованные товары в небольших магазинах: одежду и обувь, продукты питания, средства связи, спортивный инвентарь и пр. Дорогие бренды, покупают или арендуют торговые помещения на центральных улицах города. Крупные российские операторы розничных сетей пока не заходят на сочинский рынок в качестве якорных арендаторов, их сдерживает сезонный характер курорта: пол года торговля активна, а пол года в ожидании активной торговли. Коммерческие условия на рынке торговой недвижимости города Сочи Среднее Максимальное Минимальное Значение Таблица. Среднее значение цен предложений «street-retail» по городу Сочи Минимальное значение цены предложения, руб./кв.м В настоящее время на рынке торговой недвижимости Сочи по минимальной цене предлагаются торговые помещения, расположенные на первых этажах жилых комплексов без отделки. По максимальной цене ( руб./кв. м.) предлагаются торговые помещения в жилых комплексах бизнес класса, которые расположены в центре деловой активности г. Сочи на основных улицах города. Среднее Максимальное Минимальное Таблица. Среднее значение цен предложений торговых помещений в торговых центрах по городу Сочи Значение Минимальное значение цены предложения, руб./кв.м Цена на торговые помещения расположенные в бизнес-центрах зависит от качества объекта и его расположения. По минимальной цене руб./кв. м. предлагается помещение в торговом здании на рынке, по максимальной цене руб./кв. м. предлагается помещение, расположенное в бизнес центре «Атриум», расположенном в Центральном районе г. Сочи. Наименование района г. Сочи Центральный Хостинский Адлерский Лазаревский Таблица 3. Значение цен предложений «street-retail» в зависимости от района расположения Минимальное значение Максимальное значение Среднее значение цены цены предложения, цены предложения, предложения, руб./кв.м. руб./кв.м. руб./кв.м Лидером по объему предложения и цене торговой недвижимости остается Центральный район. Большая часть торговых центров г. Сочи приходится на Центральный и Адлерский районы г. Сочи. Так как в Хостинском и Лазаревском районах развивается и набирает свои обороты гостиничная недвижимость и туристическое направление, торговые центры там не строятся. Наиболее качественные и большие по объему торговые центры находятся в Центральном районе города, они предлагают торговые помещения по арендным ставкам в диапазоне от руб./кв. м./мес. Таблица 4. Размер арендных ставок на торговые помещения в крупных торговых центрах г. Сочи 38

39 Наименование ТЦ Адрес Олимп Новый Бек Александрия Атриум Мелодия Мандарин SunCity Даниэль ул. Транспортная ул. Демократическая ул. Московская ул. Навагинская пр. Курортный Адлер, ул. Бестужева ул. Северная ул. Кирова Предлагаемая площадь торгового помещения кв. м Арендная ставка, руб./кв. м Ценообразующие факторы на рынке торговой недвижимости города Сочи Местоположение. Основной ценообразующий фактор для коммерческой недвижимости. Под местоположением для объектов коммерческой недвижимости понимается совокупность характеристик, учитывающих престижность района расположения, близость к основным транспортным магистралям, памятникам истории и архитектуры, развитость инфраструктуры, характер окружающей застройки, транспортная доступность. Общая площадь помещения. Чем больше площадь помещения, тем ниже удельный показатель стоимости помещения. Этаж. Наибольшим спросом пользуются коммерческие помещения, расположенные на первом этаже, чем помещения расположенные в цокольном этаже и этажах выше первого. Характеристика входа. Наибольшим спросом пользуются торговые помещения оборудованные отдельными входами с улицы. Меньше востребованы торговые помещения с общим входом с улицы, и далее следуют помещения с отдельными входами со двора. Наименьшим спросом пользуются помещения с общими входами со двора. При этом следует отметить, что количество входов в помещения не влияет на стоимость недвижимости, стоимость зависит только от расположения входа. Приведенная тенденция объясняется тем фактом, что наличие входа с улицы обеспечивает возможность более удобного доступа потенциальных клиентов, размещения рекламы и вывески непосредственно с улицы, что повышает как коммерческий потенциал объекта, так и престижность объекта, в сравнении объектами с входами со двора. Обеспеченность отдельным входом позволяет вести хозяйственную деятельность независимо от других собственников, что является бесспорным преимуществом в сравнении с объектами, оборудованными общими входами. Состояние внутренней отделки. Состояние внутренней отделки также является одним из основных ценообразующих факторов, влияющих на величину рыночной стоимости встроенных торговых помещений. Основные тенденции и прогнозы на рынке торговой недвижимости города Сочи Ситуацию на рынке недвижимости постолимпийского Сочи берутся прогнозировать немногие. Стоимость строительства в городе завышена, именно поэтому, опасаясь за свою рентабельность, сюда не спешат выходить, крупные ритейлеры. Потребности жителей города, по мнению экспертов, вполне способен покрыть открывшийся в 0 году торговый центр «Море Молл». Поэтому крупным ритейлерам сочинский рынок уже не интересен. Эксперты считают, что возведение новых объектов коммерческой недвижимости ждать не стоит ввиду насыщения рынка. По словам эксперта Городского риэлтерского центра г. Сочи, на сегодняшний день в городе переизбыток торговых площадей. Те помещения, которые находятся в проходных местах и на первых этажах всегда будут в цене, и она будет зависеть от общего состояния рынка. Развитие рынка торговой недвижимости в ближайшие годы будет завесить от потока туристов. На сегодняшний день после событий на Украине, Крым может составить конкуренцию Сочи по количеству туристов. 39

40 Выводы: Окончание и проведение олимпийских игр в Сочи незначительно повлияли на рыночную стоимость коммерческой недвижимости в офисном и торговом сегментах. Эксперты рынка сходятся во мнении, что резкого повышения в цене не произошло, что так же подтверждается статистическими данными «Росриэлт». Некоторые эксперты считают, что спрос на коммерческую недвижимость в Сочи обусловлен в большей степени низкой деловой активностью в других курортных городах. По оценке экспертов рынка решение о проведении в Сочи Олимпийских игр повысило инвестиционную привлекательность города для разных игроков рынка - в ближайшие годы наладится новая инфраструктура города, увеличится поток туристов, будут востребованы качественные торговые и офисные центры. Объемы строительства, а также цены на объекты будут продолжать расти, однако, существующий объем предложения на фоне значительных свободных и освобождающихся площадей позволяют прогнозировать рост дисбаланса спроса и предложения. При этом спрос на коммерческую недвижимость в районе Имеретинской долине ожидается на низком уровне до тех пор, пока не будет реализовано 50%-70% площадей комплексов апартаментов. Основные перспективы рынка недвижимости Сочи, по мнению экспертов, связаны с возможностями и умением властных структур распорядиться постолимпийским наследием. Большим плюсом станет проведение крупных международных спортивных соревнований: чемпионата мира по футболу, Формулы-. Но этого недостаточно, считают эксперты, нужны системные комплексные меры по управлению территорией. И здесь не только должна быть задействована городская администрация, но и потребуется создание специальной структуры. В рамках курорта может быть организована элитная игорная зона, такая концепция развития воодушевляет риэлторов и застройщиков. По оценкам специалистов, дорогие казино оправдали бы существующий размах элитной застройки, а спрос на недвижимость и инфраструктуру города увеличился бы в среднем на треть. Однако надеждам девелоперов, скорее всего, не суждено сбыться Сочи прочат судьбу семейного курорта для среднего класса. Элитные казино и ночные клубы не вписываются в подобную концепцию, впрочем, как и дорогое жилье. 40

41 4.. Обзор цен на недвижимость в Сочи по данным на сентябрь 05 г. В обзор включены стоимость на Росриэлте новостроек и квартир вторичного рынка, а также цены на дома, земельные участки, офисы, торговые площади, гаражи. Произведен расчет средней стоимости аренды однокомнатных и двухкомнатных квартир, офисов и торговых площадей. Таблица 5. Обзор рынка недвижимости г. Сочи на основе данных из частных объявлений, размещенных на сайте Росриэлт ( Средняя цена на Изменение цены Изменение цены Изменение цены Количество Недвижимость, недвижимость в на недвижимость на на недвижимость объявлений в тип сделки Сочи в сентябре на в Сочи с начала недвижимость в Сочи за месяц сентябре Росриэлте 05 г. за год ПРОДАЖА Квартиры руб. за кв.м. +.7% +8.78% +4.4% Вторичный рынок руб. за кв.м % -3.0% +3.79% Новостройки руб. за кв.м. +3.5% +3.08% +7.85% 7033 Дома руб. +6.7% -9.49% +.3% 7 Земля руб. за сотку +3.% -9.38% +.86% 904 Офисы 35 руб. за кв.м. +.76% % +43.8% 4 Торговые площади 0 94 руб. за кв.м % % +4.09% 0 АРЕНДА комнатные руб. в месяц +.0% -3.4% -.79% 98 квартиры комнатные руб. в месяц -0.% -3.9% -.98% 33 квартиры руб. за кв.м. в Офисы -4.6% -6.35% -.3% 4 год 4.3. Анализ ликвидности объекта оценки Объекты недвижимости характеризует та или иная степень ликвидности. Ликвидность определяется в зависимости от прогнозируемого срока реализации имущества на свободном рынке по рыночной) стоимости. По срокам реализации ликвидность имеется следующую градацию (Методические рекомендации Комитета Ассоциация российских банков по оценочной деятельности «Оценка имущественных активов для целей залога» «Оценка недвижимого, движимого имущества акций, долей уставного/собственного капитала для целей залога») Показатель ликвидности Примерный срок реализации недвижимости, мес. Высокая - Таблица 6. Градация ликвидности объектов Средняя Низкая Под сроком реализации имущества понимается период времени с момента выставления объекта на рынок до достижения договоренности между продавцом и покупателем, выраженную в подписании, проведении и регистрации сделки. Более высокая степень ликвидности соответствует меньшему размеру скидки. Это обусловлено тем, что для более ликвидного имущества существует большая вероятность найти в ограниченный период реализации покупателя, желающего предложить адекватную цену за имущество. Для определения степени ликвидности объекта оценки проанализируем некоторые факторы:. Местоположение. Офисное здание располагается в Имеретинской низменности на территории Олимпийского парка (Краснодарский край, г. Сочи).. Физические характеристики. Общая площадь двух смежных участков составляет 5 00 кв.м. Участки имеют ровный рельеф. Территория участков ограждена, охраняема. Площадь 4

42 здания составляет 4 978, кв.м., также на территории организованы наземная стоянка на 44 м/м и подземный паркинг на 66 м/м, способные обеспечить возможных арендаторов необходимых количеством парковочных мест. 3. Инженерные коммуникации. На территории объекта оценки имеются следующие коммуникации: отопление от собственной котельной, электроснабжение, централизованные водоснабжение и канализация, АТС, антенна, сетевое газоснабжение, пожарная сигнализация, система видеонаблюдения. 4. Документация. Имеются в наличии правоудостоверяющие документы - свидетельство о государственной регистрации права собственности на здание и договора долгосрочной аренды на земельные участки. Ликвидность также зависит, прежде всего, от наличия и величины спроса на имущество, как правило, обусловленного дефицитом данного вида имущества. В нашем случае речь идет об офисном здании, построенном в рамках реализации строительства объектов при подготовки к зимней Олимпиаде в 04 г. в г. Сочи. Цель строительства проведение мероприятия международного класса обуславливает высокий класс здания, наличие оснащенности инфраструктурой соответствующей самым высоким мировым стандартам. Кроме того расположение на территории Олимпийского парка гарантирует сравнительно высокий уровень деловой активности окружения. В целом, после объявления Сочи хозяином Олимпиады 04 года, вокруг недвижимости этого города наметился жаркий ажиотаж. Особенно наиболее привлекательными являются элитные недвижимости и эконом-класс. Цены на земли колеблются скачкообразно. Перспективы города видны на много лет вперед и вложения в недвижимость Сочи еще долго будет являться привлекательным. В Сочи будут происходить крупнейшие спортивные мероприятия мирового масштаба: Королевские гонки Формула- (04 00 г.), Чемпионат мира по футболу (08 год). На ликвидность также влияет масштабность, которая характеризует снижение ликвидности имущества, обладающего характеристиками, существенно отличающимися в большую сторону от средних значений. Подобные активы могут быть востребованы очень ограниченным кругом покупателей, и в этой связи срок экспозиции для таких объектов достаточно велик. Оцениваемое здание, по мнению оценщиков, обладает характеристиками, существенно отличающимися в большую сторону от средних значений характерных для данного типа коммерческой недвижимости, что снижает ликвидность объекта оценки. На основании проведенного анализа рынка и характеристик, предполагаемый срок рыночной экспозиции объекта оценки, по мнению Оценщика, составляет 8 месяцев, что соответствует низкой степени ликвидности. 4

43 Глава 5 АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ Процедура выявления и обоснования альтернативного использования собственности, обеспечивающего максимальную продуктивность называется анализом наилучшего и наиболее эффективного использования. Подразумевается, что определение эффективного и оптимального использования является результатом суждений Оценщика на основе его аналитических навыков, тем самым, выражая лишь мнение, а не безусловный факт. В практике оценки недвижимости положение об эффективном и оптимальном использовании представляет собой посылку для дальнейшей стоимостной оценки объекта. Критерием наилучшего и наиболее эффективного использования собственности является максимизация стоимости собственности при подходящей долгосрочной норме отдачи и величине риска. Процесс определения рыночной стоимости начинается с определения наиболее эффективного и оптимального использования оцениваемого объекта, т.е. наиболее вероятного использования имущества, являющегося физически возможным, юридически допустимым, осуществимым с финансовой точки зрения, в результате которого стоимость оцениваемого имущества будет максимальной. Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки проводится, как правило, по объёмно-планировочным и конструктивным решениям. Для объектов оценки, включающих в себя земельный участок и объекты капитального строительства, наиболее эффективное использование определяется с учётом имеющихся объектов капитального строительства.. Физически возможные варианты использования: Необходимо оценить размер, проектные характеристики и состояние имеющих улучшений. На взгляд Оценщика физически проектные характеристики и особенности месторасположения дают возможность использования его по текущему назначению. Вывод. Физически возможным вариантами использования объекта оценки является торговоофисное использование и общепит.. Законодательно разрешенное использование. Текущее использование земельного участка с существующими улучшениями не нарушает какихлибо норм действующего законодательства. 3. Экономически целесообразное использование. Недвижимость должна приносить доход, создавая положительную стоимость земельного участка. Данное утверждение действительно при многих условиях, в том числе, при условии, что земельный участок обладает максимальной степенью застройки, эффективной для текущего использования. Как показал анализ рынка недвижимости, а также анализ конструктивных особенностей анализируемого офисного здания и его местоположения, из всех возможных видов его коммерческого использования (офисы, склады; жилье, гостиницы, торговля) физически возможным, юридически правомочными и экономически обоснованными могут быть офисное, гостиничное и жилое использование. На момент проведения анализа спрос на жилье сосредоточен, в основном, в Центральном районе Сочи. При этом наибольшим спросом пользуется жилье эконом-класса. Кроме того, близость спортивных объектов сильно снижает привлекательность жилья из-за шума и вандализма, которые часто сопровождают проведение крупных спортивных мероприятий. С учётом данных обстоятельств дорогостоящая конвертация объекта оценки в жилой дом представляется чрезмерно рискованной. Поэтому далее в анализе рассматривается только офисное и гостиничное использование. 4. Максимальная стоимость. Вариант использования, обеспечивающий максимальную стоимость из всех физически и законодательно возможных вариантов, а также экономически целесообразных при соответствующем уровне ассоциированных рисков является наиболее эффективным использованием имеющихся 43

44 улучшений. Принимая во внимание вышесказанное, наиболее доходное использование земельного участка с имеющимися улучшениями офисное с возможной реконструкцией части этажей под гостиничные номера бюджетного размещения. Однако, учитывая предполагаемое результатов оценки реализация в процессе конкурсного производства, объект будет реализован без дополнительный капитальных вложений, а именно по первоначальному варианту использования как офисное здание. Вывод. Исходя из проведённого анализа, принимая во внимание месторасположение объекта оценки и его функциональное назначение, Оценщик дальнейшие расчёты производит исходя из текущего использования объекта оценки, а именно как офисное здание. 44

45 Глава 6 ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ В ЧАСТИ ПРИМЕНЕНИЯ ПОДХОДОВ К ОЦЕНКЕ 6.. Последовательность проведение оценки Согласно п.3 ФСО, проведение оценки включает следующие этапы: а) заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку; б) сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки; в) применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчётов; г) согласование (в случае необходимости) результатов и определение итоговой величины стоимости объекта оценки; д) составление отчёта об оценке. 6.. Принципы оценки Рыночная стоимость недвижимости изменяется во времени и определяется на конкретную дату (принцип изменения). Рыночная стоимость недвижимости зависит от изменения его целевого назначения, разрешенного использования, прав иных лиц на земельный участок, разделение имущественных прав на земельный участок. Рыночная стоимость недвижимости зависит от его местоположения и влияния внешних факторов (принцип внешнего влияния). Рыночная стоимость недвижимости определяется исходя из его наиболее эффективного использования, то есть наиболее вероятного использования недвижимости, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого расчетная величина стоимости недвижимости будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования) Теоретическое описание подходов к оценке Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке. Выделяют три подхода к оценке объекта оценки: Сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путём сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений. В качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным. При проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчётов. Использование в расчётах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчёте об оценке. Для выполнения расчётов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объёма. В зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания. При применении качественных методов оценка недвижимости выполняется путём изучения взаимосвязей, выявляемых на основе анализа цен сделок и (или) предложений с объектами-аналогами 45

46 или соответствующей информации, полученной от экспертов, и использования этих взаимосвязей для проведения оценки в соответствии с технологией выбранного для оценки метода. При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или её удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта. При применении методов регрессионного анализа оценщик, используя данные сегмента рынка оцениваемого объекта, конструирует модель ценообразования, соответствующую рынку этого объекта, по которой определяет расчетное значение искомой стоимости; Для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения: передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия); условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия); условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия); вид использования и (или) зонирование; местоположение объекта; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью; другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость. Помимо стоимости, сравнительный подход может использоваться для определения других расчётных показателей, например арендных ставок, износа и устареваний, ставок капитализации и дисконтирования. Доходный подход - совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. Доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов. В рамках доходного подхода стоимость недвижимости может определяться методом прямой капитализации, методом дисконтирования денежных потоков или методом капитализации по расчетным моделям. Метод прямой капитализации применяется для оценки объектов недвижимости, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию. Определение стоимости объектов недвижимости с использованием данного метода выполняется путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации, которая при этом определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту. Метод дисконтирования денежных потоков применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов с произвольной динамикой их изменения во времени путем дисконтирования их по ставке, соответствующей доходности инвестиций в аналогичную недвижимость. Метод капитализации по расчетным моделям применяется для оценки недвижимости, генерирующей регулярные потоки доходов с ожидаемой динамикой их изменения. Капитализация таких доходов проводится по общей ставке капитализации, конструируемой на основе ставки дисконтирования, принимаемой в расчет модели возврата капитала, способов и условий финансирования, а также ожидаемых изменений доходов и стоимости недвижимости в будущем. 46

47 Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учётом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки. Затратный подход рекомендуется применять для оценки объектов недвижимости земельных участков, застроенных объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства, но не их частей, например жилых и нежилых помещений; Затратный подход целесообразно применять для оценки недвижимости, если она соответствует наиболее эффективному использованию земельного участка как незастроенного и есть возможность корректной оценки физического износа, а также функционального и внешнего (экономического) устареваний объектов капитального строительства; Затратный подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке, а также для оценки недвижимости специального назначения и использования (например, линейных объектов, гидротехнических сооружений, водонапорных башен, насосных станций, котельных, инженерных сетей и другой недвижимости, в отношении которой рыночные данные о сделках и предложениях отсутствуют); В общем случае стоимость объекта недвижимости, определяемая с использованием затратного подхода, рассчитывается в следующей последовательности: определение стоимости прав на земельный участок как незастроенный; расчёт затрат на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства; определение прибыли предпринимателя; определение износа и устареваний; определение стоимости объектов капитального строительства путем суммирования затрат на создание этих объектов и прибыли предпринимателя и вычитания их физического износа и устареваний; определение стоимости объекта недвижимости как суммы стоимости прав на земельный участок и стоимости объектов капитального строительства; Для целей определения рыночной стоимости объекта недвижимости с использованием затратного подхода земельный участок оценивается как незастроенный в предположении его наиболее эффективного использования; Расчёт затрат на создание объектов капитального строительства производится на основании: данных о строительных контрактах (договорах) на возведение аналогичных объектов; данных о затратах на строительство аналогичных объектов из специализированных справочников; сметных расчётов; информации о рыночных ценах на строительные материалы; других данных; Затраты на создание объектов капитального строительства определяются как сумма издержек, входящих в состав, строительно-монтажных работ, непосредственно связанных с созданием этих объектов, и издержек, сопутствующих их созданию, но не включаемых в состав строительно-монтажных работ; Для целей оценки рыночной стоимости недвижимости величина прибыли предпринимателя определяется на основе рыночной информации методами экстракции, экспертных оценок или аналитических моделей с учётом прямых, косвенных и вмененных издержек, связанных с созданием объектов капитального строительства и приобретением прав на земельный участок; Величина износа и устареваний определяется как потеря стоимости недвижимости в результате физического износа, функционального и внешнего (экономического) устареваний. При этом износ и устаревания относятся к объектам капитального строительства, относящимся к оцениваемой недвижимости. 47

48 6.4. Обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов Поскольку имеется исходная информация для реализации каждого из трёх подходов, оценка будет производится по сравнительному, доходному и затратному подходам. В рамках затратного подхода будут использоваться методы прямого сравнения продаж для оценки земельного участка и индексный метод для определения стоимости воспроизводства объекта капитального строительства (ОКС). Износ ОКС рассчитывается по методологии срока жизни. В рамках сравнительного подхода будет использоваться метод прямого сравнения продаж. В рамках доходного подхода будет использоваться метод прямой капитализации, поскольку объект оценки не требует значительных капитальных вложений в ремонт или реконструкцию, а фактическое использование его соответствует наиболее эффективному Описание процедуры согласования результатов оценки Заключительным элементом процесса оценки является сравнение оценок, полученных на основе выбранных подходов и сведение полученных стоимостных оценок к единой стоимости объекта. Процесс сведения учитывает слабые и сильные стороны каждого подхода, определяет, насколько существенно они влияют при оценке объекта на объективное отражение рынка. 48

49 Глава 7 ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ 7.. Определение рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом Стоимость объекта оценки определяем путем сопоставления с аналогичными по назначению объектами, выставленными на рынке в 3-4 квартале 05 года с корректировкой показателей стоимости. Источник информации специализированные сайты по продаже недвижимости. Наименование Местонахождение Площадь, кв.м. Цена оферты, руб. Цена кв.м. оферты, руб. Выход на «красную линию» Качество внутренней отделки Дата первичного размещения объявления Примечания Аналог Адлер да евроремонт премиум класса 08.5 Торгово-офисное здание в центре Адлера Аналог Адлер да евроремонт премиум класса 0.5 Торгово-офисный центр в Адлере - класса А Таблица 7. Подбор аналогов Аналог 3 Адлер да евроремонт премиум класса 0.5 Действующий бизнес с окупаемостью 7 лет Печать Фото аналогов Определение корректировок - Перевод цены оферты в цену сделки. Реальные сделки по купле-продаже объектов нежилой недвижимости несколько отличаются от цен предложения, т.к. как правило цена оферты изначально несколько завышена на т.н. «торг». В противном случае продавец в объявлении уточняет: «без торга» или «срочно». Кроме того в эту цену могут быть «заложены» комиссионные риэлторов. Корректировка принята на основании табл. 6.. «Справочника оценщика недвижимости. Том. Корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода» (под ред. Лейфер Л.А., Стерлин А.М., Кашникова З.А. Шегурова Д.А. и др. ЗАО «Приволжский центр финансового консалтинга и оценки», Нижний Новгород, 04) равной 8%. - Условия продажи. По всем сравниваемым аналогам условия продажи - переход полного права собственности по договору купли-продажи. Корректировка отсутствует. - Условия расчёта. Условия расчёта по всем аналогам как у объекта оценки. Выплачивается вся сумма разовым платежом. Корректировка отсутствует. - Динамика сделок на рынке (дата продажи). Все аналоги актуальны на дату оценки. Корректировка отсутствует. - Месторасположение. Аналоги и объект оценки находятся Адлерском районе города Сочи, в местах, сопоставимых по привлекательности для размещения торгово-офисных помещений и помещений общепита. Корректировка отсутствует. - Расположение относительно «красной линии». Все аналоги находятся на «красной линии», оцениваемое здание находится на «красной линии». Корректировка отсутствует. - Размер общей площади. Общая рыночная тенденция: чем больше размер общей площади, тем меньше стоимость одного кв.м. Корректировка проводится на основе статистически полученной формула степенной зависимости рыночной стоимости от общей площади объекта недвижимости. (Источник информации: Яскевич Е.Е. «Практика оценки недвижимости», Москва, 0 г., стр. 448). Формула была рассчитана для административно49

50 офисных помещений, расположенных в Московской области (не более 3-4 км от МКАД). Оценщик делает предположение, что полученная зависимость удельной стоимости за объект от общей площади, также применяема к рынку торгово-офисной недвижимости г. Сочи. ОС 4750 П 0, 3 где ОС - относительная рыночная стоимость; П - общая площадь, кв.м. Далее, исходя из соотношения ОС объекта оценки и аналога определяется корректировка на размер общей площади. - Качество отделки. Все аналоги, как и объект оценки являются торгово-офисными зданиями, однако у объекта оценки класс качества внутренней отделки выше. Корректировка принята на основании табл. «Справочника оценщика недвижимости. Том. Корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода» (под ред. Лейфер Л.А., Стерлин А.М., Кашникова З.А. Шегурова Д.А. и др. ЗАО «Приволжский центр финансового консалтинга и оценки», Нижний Новгород, 04) равной /0,8 =,5. Наименование Площадь, кв.м. Цена оферты, руб. Цена оферты кв.м., руб. Статус аналога Поправка на перевод цены оферты в цену сделки Скорректированная цена кв.м., руб. Величина поправки, % Условия продажи Поправка на условия продажи Скорректированная цена кв.м., руб. Величина поправки, % Условия расчета Поправка на условия расчета Скорректированная цена кв.м., руб. Величина поправки, % Дата оферты (продажи) Поправка на дату Скорректированная цена кв.м., руб. Величина поправки, % Расположение относительно "красной линии" Поправка на расположение относительно "красной линии" Скорректированная цена кв.м., руб. Величина поправки, % ОС Поправка на размер общей площади Скорректированная цена кв.м., руб. Величина поправки, % Качество отделки Поправка на качество отделки Скорректированная цена кв.м., руб. Величина поправки, % Сумма корректировок, % Таблица 8. Расчёт рыночной стоимости сравнительным подходом Аналог Аналог Аналог 3 Объект оценки , оферта оферта оферта 0,9 0,9 0, % 8% 8% рыночные рыночные рыночные рыночные,0,0, % 0% 0% сразу сразу сразу сразу,0,0, % 0% 0% ,0,0, % 0% 0% да да да да,00,00, % 808,98 0, % Современный качественный ремонт, % 83% % 60,5 0, % Современный качественный ремонт, % 65% % 009,5 0, % Современный качественный ремонт, % 93% 408,36 Евроремонт премиум класса (дизайн проект) 50

51 Удельный вес аналога Компонент итоговой стоимости, руб./кв.м. Средняя стоимость одного кв.м., руб. Рыночная стоимость объекта оценки с общепринятым округлением, руб. 0, ,4 0, ,44 0, ,44,00 793,

52 7.. Определение рыночной стоимости объекта доходным подходом В соответствии с рекомендациями ФСО 7 для оценки объектов недвижимости, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию, применяется метод прямой капитализации. Расчёт арендной ставки методом сравнительного анализа заключается в анализе арендных ставок аналогичных объектов недвижимости, сравнении их с оцениваемым и внесении соответствующих поправок на различия, которые имеются между сопоставимыми объектами и оцениваемым. В результате определяется арендная ставка каждого сопоставимого объекта, как если бы при сдаче в аренду он имел те же основные характеристики, что и оцениваемый объект. Откорректированные арендные ставки по сопоставимым объектам-аналогам после их согласования позволяют сделать вывод о стоимости аренды объекта недвижимости. Исходные данные для расчёта.. Корректировку на торг принимаем = 6%, по данным «Справочника оценщика недвижимости. Том. Корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода. (Приволжский центр финансового консалтинга и оценки под ред. Лейфер Л.А., Шегурова Д.А. Нижний Новгород, 04), Табл Оцениваемый объект и аналог различаются качеством внутренней отделки. Корректировка принимается по данным «Справочника оценщика недвижимости. Том. Корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода. (Приволжский центр финансового консалтинга и оценки под ред. Лейфер Л.А., Шегурова Д.А. Нижний Новгород, 04), Табл.8. Наименование показателя Местонахождение Дата оферты Площадь Цена аренды кв.м., руб./мес. Корректировка на торг Скорректированная стоимость аренды кв.м., руб./мес. Выход на красную линию Корректировка на "выход на красную линию" Скорректированная стоимость аренды кв.м., руб./мес. Таблица 9. Расчёт величины аренды для административного здания (Литера А) Аналог Аналог Аналог 3 Объект оценки ТОЦ "Даниэль" многофункциона льный комплекс Центр Адлера, Адлер, ул. класса А, рядом с Адлер Ленина, ТОЦ Адлерский администрацией район, ул. Кирова, д.56а окт.5 окт.5 окт.5 окт , ,94 0,94 0, есть,0 есть,0 есть, евроремонт без ремонта евроремонт Корректировка на внутреннюю отделку,00,,00 Скорректированная стоимость аренды кв.м., руб./мес Удельный вес аналога 0,333 0,333 0, Качество внутренней отделки Компонент итоговой величины арендной ставки, руб./кв.м. в месяц Итоговая величина арендной ставки для объекта оценки, руб./кв.м. в месяц Итоговая величина арендной ставки для объекта оценки, руб./кв.м. в год есть евроремонт

53 3. В случае сдачи в аренду недвижимости, в течение нескольких месяцев собственник осуществляет поиск потенциальных арендаторов, проводит переговоры, согласовывает цены, в это время помещения пустуют, а затем, обретя арендаторов, эксплуатируются ими в течение года, это срок, на который, как правило, заключается договор аренды во избежание регистрации в регистрационной палате. Потери от недозагрузки принимаем = 9% для бизнес-центров класса А,В. Данные опубликованы в таблице на стр.9 «Справочника оценщика недвижимости. Том. Текущие и прогнозные характеристики рынка для доходного подхода. (Приволжский центр финансового консалтинга и оценки под ред. Лейфер Л.А., Шегурова Д.А. Нижний Новгород, 04). 4. Операционные расходы учитываются независимо от того, кто управляет недвижимостью сам владелец или управляющий по контракту. В данную статью затрат входит также оплата услуг сторонних организаций нотариальных, юридических, аудиторских, рекламных и других коммерческих организаций. Данная величина составляет 8% для бизнес-центров класса А,В (Приволжский центр финансового консалтинга и оценки под ред. Лейфер Л.А., Шегурова Д.А. Нижний Новгород, 04, стр.37). 5. Коммунальные услуги - в данном случае все коммунальные расходы, связанные с эксплуатацией оцениваемого помещения, возлагаются на арендатора. Валовый годовой доход от аренды, руб. Потери от недозагрузки, % Операционные расходы, % Чистый операционный доход, руб. Параметр Таблица 0. Расчёт чистого операционного дохода Значение % 8% Ставка капитализации принята на основании табл. 6.. «Справочника оценщика недвижимости. Том. Текущие и прогнозные характеристики рынка для доходного подхода» (под ред. Лейфер Л.А., Стерлин А.М., Кашникова З.А. Шегурова Д.А. и др. ЗАО «Приволжский центр финансового консалтинга и оценки», Нижний Новгород, 04). Текущая доходность для бизнес-центров класса А,В на активном рынке составляет 0,9%. Таблица. Расчёт рыночной стоимости методом прямой капитализации в рамках доходного подхода Параметр Значение Чистый операционный доход, руб Ставка капитализации, % 0,90% Рыночная стоимость, руб

54 7.3. Определение рыночной стоимости объекта затратным подходом 7.3. Определение стоимости прав на земельный участок как незастроенный. Согласно земельному законодательству (ст.66 ЗК РФ) рыночная стоимость земель устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности. Земельные участки, участки недр, относятся к недвижимому имуществу (недвижимости), права на которое подлежат государственной регистрации. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также государственная регистрация прав), в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация обязательна и является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Рыночная стоимость может быть определена для земельных участков, которые сформированы (или могут быть сформированы) с правовой точки зрения в соответствии с законодательством, то есть имеют правоустанавливающие документы. Согласно п.6 ФСО 7 совместная оценка земельного участка и находящихся на нём объектов капитального строительства при отсутствии правоустанавливающих и правоподтверждающих документов на земельный участок проводится с учётом установленных действующим законодательством прав и обязанностей собственника объектов капитального строительства в отношении земельного участка, а также типичного на рассматриваемом рынке поведения собственников в отношении аналогичного земельного участка (выкуп или аренда). В процессе государственной регистрации земельного участка может быть зарегистрирован следующий вид права:. право собственности на земельный участок;. право аренды на земельный участок. Согласно представленным документам, земельный участок общей площадью 500 кв.м., находится в аренде. Оценке подлежит право аренды земельного участка. Определение стоимости земельного участка методом сравнения продаж производится в следующей последовательности: Выбор и установление цены объектов-аналогов; Выбор элементов и единиц сравнения и проведение сравнительного анализа; Сравнительный анализ. Расчёт корректировок для каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения и обоснование шкалы корректировок; Корректировка значений единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения, расчёт скорректированной стоимости; Анализ достаточности и достоверности информации; Определение весовых коэффициентов, определение итоговой стоимости объекта оценки сравнительным подходом Описание расчётов, расчёты и пояснения к расчётам, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов в рамках сравнительного подхода. Таблица. Стоимость продажи офисных помещений с разбивкой по площадям и диапазонам, руб./кв.м. Показатель Объект-аналог Объект-аналог Объект-аналог 3 Передаваемые имущественные права собственность аренда аренда Дата сделки (предложения) и оценки под коммерческие объекты под коммерческие объекты под коммерческие объекты Вид разрешенного использования недвижимости недвижимости недвижимости 54

55 Предлагается к продаже земельный участок под застройку элитного дома, гостиницы. Расположенный в непосредственной близости Курортный городок имеет развитую Участок на Ленина, под застройку инфраструктуру с оздоровительным Земельный участок под застройку. (зона Ж-3), Коммуникации и развлекательным комплексом, Назначение Ж4 центральные, вид на море. аквапарком, дельфинарием, ресторанами, теннисными кортами, прекрасной лечебной базой, высоким уровнем благоустройства. Расстояние до моря 00 метров. Характеристики местоположения Фото аналогов Площадь земельного участка, кв.м. Цена предложения, руб. Цена предложения, руб./кв.м Для приведения объектов-аналогов к объекту оценки Экспертом рассчитаны корректировки.. Корректировку на торг принимаем = 8%, по данным «Справочника оценщика недвижимости. Том 3. Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков». (Приволжский центр финансового консалтинга и оценки под ред. Лейфер Л.А., Шегурова Д.А. Нижний Новгород, 04), п. стр.3.. Корректировку на передаваемые имущественные права принимаем по табл «Справочника оценщика недвижимости. Том 3. Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков». (Приволжский центр финансового консалтинга и оценки под ред. Лейфер Л.А., Шегурова Д.А. Нижний Новгород, 04), п.3., стр Площадь земельного участка. При прочих равных условиях, меньшие по площади объекты имеют более высокую цену в пересчете на единицу общей площади. Таким образом, чтобы привести цены объектов-аналогов по данной характеристике к оцениваемому объекту, в их стоимость вносилась поправка на площадь (масштаб) объекта. Корректировка на различия в площади участков определена по методике, опубликованной в журнале «Имущественные отношения в РФ» (40) 005 г., статья «Проблемы кадастровой оценки земельных участков. », А.Д. Власов. Величина корректировки определяется по формуле: КП Ln( SОО ) Ln( S АН ) где: КП - корректировка на площадь; SОО - площадь объекта оценки; SАН - площадь объекта - аналога; Ln - функция натурального логарифма. Объект Исследуемый земельный участок Объект - аналог Объект - аналог Объект - аналог 3 Таблица 3. Расчёт корректировки на площадь земельного участка Площадь земельного участка, Корректировка на площадь земельного кв.м. участка , , ,93 55

📎📎📎📎📎📎📎📎📎📎