научная статья по теме ПРАВОВЫЕ ОСОБЕННОСТИ СДЕЛОК, ОБЪЕКТОМ КОТОРЫХ ЯВЛЯЕТСЯ ЗЕМЕЛЬНАЯ ДОЛЯ, И ОСНОВНЫЕ ПРОБЛЕМЫ, ВОЗНИКАЮЩИЕ НА ПРАКТИКЕ Государство и право. Юридические науки
Текст научной статьи на тему «ПРАВОВЫЕ ОСОБЕННОСТИ СДЕЛОК, ОБЪЕКТОМ КОТОРЫХ ЯВЛЯЕТСЯ ЗЕМЕЛЬНАЯ ДОЛЯ, И ОСНОВНЫЕ ПРОБЛЕМЫ, ВОЗНИКАЮЩИЕ НА ПРАКТИКЕ»
ПРАВОВЫЕ ОСОБЕННОСТИ СДЕЛОК, ОБЪЕКТОМ КОТОРЫХ ЯВЛЯЕТСЯ ЗЕМЕЛЬНАЯ ДОЛЯ, И ОСНОВНЫЕ ПРОБЛЕМЫ, ВОЗНИКАЮЩИЕ НА ПРАКТИКЕ
Действующее законодательство РФ содержит нормы, регламентирующие порядок заключения различного рода сделок. В качестве объектов данных сделок рассматривается земельный участок, земля как природный объект и природный ресурс, а также части земельного участка.
Особое внимание необходимо уделить сделкам, объектом которых может быть часть земельного участка, поскольку на практике существуют различного рода проблемы, требующие внимания и незамедлительного разрешения. Для того чтобы понять, что же законодатель понимает под частью земельного участка, необходимо установить соотношение с общим понятием земельного участка и понятием земля в целом. Согласно ЗК РФ, под землёй понимается естественно возникший компонент природной среды, поверхностный слой суши, расположенный над недрами, характеризующийся особым агроминеральным составом, строением, границами в пространстве и выполняющий необходимые для обеспечения жизнедеятельности человека и окружающей среды функции.1
Под земельным участком законодатель понимает часть поверхности земли, границы которого описаны и удостоверены в установленном порядке.
Что же касается части земельного участка, то правовая природа этого понятия является предметом дискуссий, поскольку часть земельного участка, пока она не выделена в установленном порядке в отдельный участок, не может быть самостоятельным объектом имущественных прав и сделок. Анализ законодательства показывает, что распространенным объектом сделок является земельная доля. В связи с этим, необходимо рассмотреть право-
1 Галиева Р. Субъекты и объекты земельных прав // Росс. юстиция. 2002. № 10.
вые особенности заключения договоров, объектом которых может быть земельная доля, выделив основные проблемы, возникающие на практике при заключении договоров, с данным объектом.
Говоря о возникновении права собственности на земельные доли в праве общей долевой собственности необходимо отметить, что Земельный кодекс РФ, Гражданский кодекс РФ устанавливают лишь общие условия, порядок приобретения подобных земель. Более детальная регламентация осуществляется федеральным законом, законами субъектов и муниципальных образований.
Анализ действующего законодательства РФ показывает, что о земельной доли упоминается лишь в Федеральном законе «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», которым устанавливается порядок и особенности заключения договора аренды. Поскольку земельная доля уже является распространённым объектом сделок необходимо рассмотреть также особенности заключения договора купли продажи земельной доли, мены и договора ренты.
Особое внимание следует уделить договору аренды земельных долей, право на заключение которого предусмотрено ст. 9 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Согласно которой в аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности.
В случае передачи в аренду находящегося в долевой собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения договор аренды такого земельного участка заключается или с участниками долевой собственности, или с лицом, действующим на основании доверенностей, выданных ему участника-
ми долевой собственности и удостоверенных должностным лицом органа местного самоуправления или удостоверенных нотариально.1
Обращаясь к истории развития договора аренды земельных долей, следует отметить, что только после приватизации сельскохозяйственных угодий в 1990-х гг. в жизни сложились отношения «аренды земельных долей», которые юридически не могли быть квалифицированы как возникающие на основе заключения договора аренды.
Практика заключения таких договоров «аренды» была развита на основе распоряжения Правительства РФ от 1 мая 1996 г. № 698-р и правовых актов Роскомзем, которыми был искажен смысл положений Указа Президента РФ от 7 марта 1996 г. № 337 «О реализации конституционных прав граждан на землю».
Порядок предоставления земельных долей в аренду на региональном уровне предусмотрен Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения в Волгоградской области».
Согласно общим положениям, закреплённым в Гражданском кодексе РФ, договор аренды - это договор, согласно которому земельная доля может находиться у арендатора на правах пользования, с целью извлечения последним определенной прибыли. Но существование в законодательстве пробелов и неясностей, приводящих к возникновению у правопри-минителей затруднений, способствуют тому, что недобросовестные арендаторы, впоследствии приобретают в собственность земельные доли, находящиеся в праве общей долевой собственности. Особенно подобная ситуация, возникает в последствии заключения договора аренды земельной доли на сорок девять лет.
На практике заключение подобного договора можно рассматривать как одно их оснований приобретения права собственности на земельную долю, поскольку сорок девять лет, это немалый срок, в течение которого происходит утрата первоначального собственника или изменение законодательства.
В соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ, в
1 Волков Г. Комментарий к Федеральному закону «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» // Хозяйство и право. 2003. № 5. С. 56.
договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.
Существенным условием договора является условие, содержащее данные о вещи, которую арендодатель обязан передать во временное пользование и которую арендатор обязан вернуть по окончании срока действия договора. В силу того, что объектом арендного правоотношения может быть только вещь, определяемая индивидуальными признаками, недостаточно лишь указать в договоре наименование вещи, а следует также охарактеризовать (описать) её, опираясь на её особые признаки.
При отсутствии этих данных в договоре, условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключённым.
Таким образом, объектом аренды может быть лишь индивидуально определенный земельный участок. Говоря же о доли в праве общей долевой собственности, необходимо отметить, что, несмотря на положения, закреплённые в законе её нельзя рассматривать в качестве объекта договора аренды, поскольку она не выделена из общей долевой собственности, т.е. не имеет индивидуально определённых признаков, позволяющих выделить из её из общей земельной собственности.
Говоря о сделках как основаниях возникновения права собственности на земельную долю, нельзя обойти вниманием договор мены. Согласно п. 1 ст. 567 ГК РФ, по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один товар в обмен на другой. Пункт 2 ст. 567 ГК РФ предусматривает, что к договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже, если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены.2
Земельный кодекс РФ, предусматривая нормативные положения, касающиеся, мены земельного участка ничего не упоминает по поводу мены земельных долей в праве общей до-
2 Башмаков Г.С. Современные проблемы нового земельного законодательства // Государство и право. 1995. № 8.
Анализируя действующее законодательство РФ, можно сделать вывод о том, что поскольку к договору мены применяются положения законодательства о купли-продажи земельного участка, объектом договора мены не может быть земельная доля, не выделенная из общей долевой собственности.
Особое внимание следует уделить договору купли-продажи земельной доли, который также можно отнести к группе договоров, часто встречающихся на практике.
Рассматривая особенности купли продажи земельных долей, нельзя не остановиться на массовой скупки земельных долей, которая осуществляется на практике вопреки и в нарушение существующих норм закона. На практике, зачастую, обходят подменой договора купли-продажи договором дарения, в результате, которого лицо вводится в состав собственников долей для последующего заключения договоров купли-продажи земельных долей. Также появляются случаи скупки земельных долей и путем заключения договоров купли-продажи на юридическое лицо.
Для преодоления подобных нарушений действующего законодательства РФ законодателю необходимо предусмотреть положения в законе, обязав участников общей долевой собственности при осуществлении продажи земельного участка или при выполнении иного правомочия, установленного в ст. 12 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», уведомлять муниципальное образование, в пределах которого находится данный земельный участок, о намерении осуществить куплю-продажу.
Нельзя обойти вниманием и куплю-продажу земельных долей, которые выделены из общей долевой собственности в порядке ст. 14 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
Поскольку земельная доля - это земельный участок, часть поверхности земли, границы, которого описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, к купли-продажи земельной доли, выделенной в установленном законом порядке, применяются положения ст. 37 ЗК РФ и
ст. 8 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
Согласно ст. 1 и 8 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект РФ или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка.
Таким образом, субъект РФ своим законом вправе уполномочить на реализацию преимущественного права покупки муниципальные образования. Однако при этом должна быть соблюдена ч. 2 ст. 132 Конституции РФ, предусматривающая, что органы местного самоуправления могут наделяться зако
Для дальнейшего прочтения статьи необходимо приобрести полный текст. Статьи высылаются в формате PDF на указанную при оплате почту. Время доставки составляет менее 10 минут. Стоимость одной статьи — 150 рублей.