МФК «Янтарь apartments»: пахнет новой задержкой?
В последние пару месяцев в обсуждении комплекса апартаментов «Янтарь apartments» на нашем портале часто встречались отзывы о замедлении темпов строительства и едва ли не заморозке строительных работ. Мы решили разобраться и проверить надёжность этого проекта и его застройщика.
Застройщиком МФК «Янтарь apartments», согласно проектной декларации, является ООО «МосСтрой». Компания была зарегистрирована относительно недавно — 9 ноября 2012 года. Уставный капитал застройщика составляет 20 000 руб. Его единственным учредителем является Рощин Дмитрий Александрович. Генеральный директор — Лавринович Сергей Васильевич.
«МосСтрой» — малоизвестная компания, опыта строительства до начала реализации проекта «Янтарь apartments» она не имели. Другое дело — группа компаний «АфинаСтрой», на сайте которой (у компании «МосСтрой» собственного сайта нет) размещена вся информация о проекте, офисах продаж и стоимости апартаментов. ГК «АфинаСтрой» состоит из двух компаний: АО «Альянс-Инвест» (ранее — ЗАО «Афинастрой») и «Альянс-Строй» (ранее — ЗАО «АфинаСтрой»). Генеральным директором ЗАО «Афинастрой» некоторое время назад работал Сергей Лавринович, нынешний руководитель «МосСтрой». Сомнений в том, что за МФК «Янтарь apartments» стоит ГК «АфинаСтрой», нет.
Что такое «Янтарь apartments»?Изучим проектную декларацию от 30 сентября 2016 года, а также изменения к ней от 17.11.2016 г., 31.12.2016 г. и 31.03.2017 г.. Застройщиком ведётся строительство девятиэтажного гостинично-офисного комплекса. Он рассчитан на 148 номеров, а также 2 офиса площадью 246,89 кв. м. И 284,11 кв. м. Сметная стоимость строительства составляет 200 000 000 рублей.
Дата выдачи разрешения на строительство
2 октября 2015 года
Срок действия разрешения на строительство
2 января 2017 года
Срок действия продлённого разрешения на строительство
30 июня 2018 года
2 января 2017 года; перенесено на 2-й квартал 2018 года
Ввод в эксплуатацию
1 квартал 2017 года; перенесен на 4 квартал 2018 года
На сайте «Янтарь apartments» , видимо в рекламных целях, ввод объекта в эксплуатацию обещан в 4 квартале 2017 года.
Источники финансированияВ проектной декларации сказано, что комплекс строится на деньги дольщиков, иные договора и сделки финансирования строительства отсутствуют. Так ли это на самом деле?
Прочие внеоборотные активы
Финансовые вложения, за исключением денежных эквивалентов
Краткосрочные заемные обязательства на конец отчетного года
Мы видим, что «МосСтрой» является реальным застройщиком. Эта компания прибыльна. К началу 2016 года она имела нераспределённую прибыль на сумму около 50 млн руб., по итогам года отразила прибыль в размере около 60 млн руб. Она осуществила финансовые вложения на 100 млн руб. и привлекла заёмное финансирование в размере 171 млн руб.
Строительство МФК «Янтарь apartments» началось в марте 2016 года. Очевидно, что у застройщика имелись возможности начать строительство объекта сметной стоимостью около 200 млн руб. в значительной степени за счёт собственных и привлечённых заёмных денежных средств, то есть денежные средства для начала строительства у застройщика были.
Темпы строительстваНа официальном сайте проекта представлен фотоотчёт хода строительства. Однако фотографий в нём мало и совсем отсутствует текстовое и табличное описание выполненных работ. Но на различных интернет-форумах, а также на странице МФК «В контакте» достаточно много других фото.
По ним видно, что к концу июня 2017 года в комплексе было закончено литьё монолитного каркаса здания. Полностью выполнена кладка наружных стен и проёмов. Фотографии, датированные февралём 2017 года, говорят о том, что в значительной степени выполнена кладка внутренних стен и перегородок. С одного торца и с одного фасада здания ещё с апреля 2017 года полностью выставлены строительные леса для ведения работ по утеплению и наружной отделке. С другого торца леса не выставлены, а со второго фасада выставлены частично. Но сколько-нибудь значительной работы по наружной отделке пока не ведётся. На фотографиях, датированных июнем 2017 года, видно, что в одном из помещений складировано небольшое количество оконных конструкций, однако работы по остеклению ещё не начались. Объём выполненных работ можно определить в 40-45% от общего объёма строительства.
Первые фотографии работ на странице «В контакте» датированы мартом 2016 года. На них производятся котлованные работы. То есть строительство здания ведётся уже около 15 месяцев.
При сохранении существующих темпов строительства ввод в эксплуатацию в 4 квартале 2018 года, то есть через 1,5 года, видится выполнимой задачей.
Из общения заинтересованных граждан в социальных сетях и на профильных форумах ясно, что в последние несколько месяцев строительство ведётся очень медленно. В чём может быть причина? Если, согласно проектной декларации. застройщик осуществляет строительство только и исключительно на денежные средства дольщиков, может быть недостаточно хорошо заключаются договоры долевого участия?
Как продаются апартаменты?Согласно справочной информации по объектам недвижимости на сайте Росреестра (она отражает только договоры долевого участия, оплата по которым осуществляется в рамках заключённых с банками ипотечных договоров) по состоянию на 27.06.2017 года, в строящемся МФК «Янтарь apartments» было заключено 15 договоров долевого участия. Первый — 12 октября 2016 года, последний — 19 мая 2017 года.
Но существуют также и ДДУ, заключаемые дольщиками напрямую с компанией-застройщиком, в случае если участники долевого строительства оплачивают эти договоры самостоятельно, не привлекая заёмного финансирования. Кроме того, часть ДДУ дольщики, как правило, заключают по переуступке с подрядными организациями, к которым апартаменты попадают от застройщика в качестве расчёта за выполненную работу.
Обо всех этих договорах в справочной информации на сайте Росреестра ничего не говорится. Поэтому картина проданных апартаментов по строящемуся дому у нас неполная. Тем более, что банки часто неохотно идут на предоставление ипотечных кредитов на покупку апартаментов, нужно иметь ввиду, что заключено не 15 ДДУ, а значительно больше. Немаловажно, что 9 из этих 15 договоров, то есть больше половины, были заключены уже в 2017 году, когда срок сдачи в эксплуатацию уже был перенесён на 4 квартал 2018 года.
Обратимся на официальный сайт проекта. Согласно представленной там информации, на конец июня 2017 года было продано 109 апартаментов, что составляет 74% от всего объёма предложения. Продажная стоимость квадратного метра в МФК «Янтарь apartments» составляет от 96 тыс.руб./кв. м до 135 тыс.руб./кв. м, то есть в среднем около 115 тыс.руб. кв. м.
Метраж апартаментов на этаже составляет около 570 кв. м. Таким образом, на восьми жилых этажах (1 этаж отдан под офисы), метраж апартаментов составляет около 4 560 кв. м. С учётом того, что продано 74% всех апартаментов или приблизительно 3 370 кв. м., можно предположить, что застройщиком может быть получено 388 млн руб. И это без учёта продажи офисных помещений первого этажа здания! При этом сметная стоимость всего объекта составляет, напомним, 200 млн рубле.
Застройщиком могло быть получено значительно больше денежных средств, чем необходимо для строительства всего объекта. Однако здание до сих пор не построено.
Степень готовности «Янтарь apartments» не превышает 40-45%. То есть на строительстве с учётом подготовки проектно-сметной и исполнительной документации было освоено порядка 100 млн руб. Значит часть денежных средств, причём очень значительная, была использована не по назначению.
Сведений о том, куда могли направляться денежные средства покупателей апартаментов в открытых источниках, разумеется, нет. Однако можно предположить, что застройщик мог осуществлять финансовые вложения в иные организации. Кроме того, для ГК «АфинаСтрой» и «МосСтрой» МФК «Янтарь apartments» - не единственный объект. Например, они также ведут строительство ЖК Zvonarsky deluxe, где заказчиком выступает «Московский архитектурный институт». Срок сдачи этого проекта - 4 квартал 2017 года. Сметная стоимость строительства составляет 714 млн рублей. Причём степень готовности этого дома очень высока.
Можно допустить, что значительная часть денег покупателей апартаментов в МФК «Янтaрь apartments» могла быть использована для финансовых вложений или другого строительства.
Подтверждением участия застройщика в хозяйственной деятельности, не связанной со строительством МФК «Янтарь apartments» , могут служить финансовые результаты, отражённые им в изменениях к проектной декларации за последний год.