научная статья по теме СТРОИТЕЛЬСТВО ЖИЛЫХ ДОМОВ НА ЗЕМЛЯХ КРЕСТЬЯНСКО-ФЕРМЕРСКИХ ХОЗЯЙСТВ Государство и право. Юридические науки
Текст научной статьи на тему «СТРОИТЕЛЬСТВО ЖИЛЫХ ДОМОВ НА ЗЕМЛЯХ КРЕСТЬЯНСКО-ФЕРМЕРСКИХ ХОЗЯЙСТВ»
Организационно-правовые формы ведения сельского хозяйства
СТРОИТЕЛЬСТВО ЖИЛЫХ ДОМОВ НА ЗЕМЛЯХ КРЕСТЬЯНСКО-ФЕРМЕРСКИХ
МАЛЕНКОВ Николай Андреевич,
Института законодательства и сравнительного правоведения при Правительстве РФ (ИЗиСП), юрист.
E-mail: malenkov2005@yandex.ru; сот. тел.: 8-905-779-46-85
Краткая аннотация: в статье проанализирован вопрос о правомерности строительства индивидуальных жилых домов на земельных участках, выделенных фермерским хозяйствам.
The article is devoted to the question of legality of the individual houses construction on the land allocated to the farmers.
Ключевые слова: жилой дом; земельный участок; земля фермерского хозяйства; строительство; использование.
Dwelling house; piece land; farmland; building; use.
«Те, кто обрабатывает землю - самые ценные граждане. Самые энергичные, самые независимые, самые благодетельные, и они самыми прочными узами связаны со своей страной и ее интересами»1. Эти слова были произнесены Томасом Джефферсоном в адрес фермеров, хозяйства которых стали основой товарного сельскохозяйственного производства Северной Америки. В 2008 г. фермерство в США оставалось преобладающей формой производства в сельском хозяйстве.
Основная масса ферм - это семейные хозяйства и хозяйства, основанные на семейном партнерстве. По оценкам некоторых специалистов, в США более 1,5 миллионов таких ферм. В общей сложности им принадлежит почти 80 процентов сельскохозяйственных земель, а доля в производстве всей сельскохозяйственной продукции составляет не менее 70 процентов.2
В России, в рамках социально-экономических преобразований, одним из первых был принят Закон РСФСР от 22 ноября 1990 г. №
1 http://www.infousa.ru/economy/agriculture.htm. 2010. 8 июня // ресурс в открытом доступе.
Андреева Н. Сельское хозяйство США: факторы, определяющие высокую эффективность отрасли // Человек и труд. 2008. № 8. URL: http://www.chelt.ru/2008/8-08/andreeva808.html. 2010. 26 мая.
348-1 «О крестьянском (фермерском) хозяйстве»3. Нормами данного закона были заложены правовые основы появления отечественных фермеров.
На «волне» земельной реформы и массовой реорганизации сельскохозяйственных предприятий, в 1990-1994 гг. наблюдался бурный рост таких фермерских (крестьянских) хозяйств. Большая часть земель, выделяемых для организации фермерских хозяйств, как правило, предоставлялась гражданам на праве собственности, реже - на правах пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования.
Однако, в отличие от США, фермерские хозяйства не стали основой сельского хозяйства России. По официальным данным, на 1 января 2009 г. в стране насчитывалось 267 тыс. крестьянских хозяйств, за которыми в совокупности на разных правах было закреплено более 15 млн. гектар земель.4 Очень многие хозяйства, которые возникли в первой половине 90-х годов, в дальнейшем фактически прекратили свою деятельность и были ликвидированы. При этом, ликвидация фермерских хозяйств в регио-
3 Ведомости СНД и ВС РСФСР. 1990. № 26. Ст. 324.
4 Государственный (национальный) доклад о состоянии и использовании земель в Российской Федерации С. 80. URL: http://www.rosreestr.ru/upload/www/files/gos_doclad_2008.pdf.
нах часто проходила без решения вопросов, связанных с определением дальнейшей судьбы участков, ранее предоставленных для организации этих хозяйств. По состоянию на 1 января 2009 г., в Государственном кадастре недвижимости числилось более 230 тыс. гектаров земель сельскохозяйственного назначения, закрепленных за фермерскими хозяйствами, хотя сами эти хозяйства в связи с ликвидацией были исключены из реестров юридических лиц.1
Довольно часто, будучи «неинтересными» с точки зрения организации рентабельного товарного сельскохозяйственного производства, такие земельные участки, тем не менее, оказываются востребованы, в связи с возможностью их использования под другие цели без изменения ранее установленного целевого назначения.
В последние годы многие риэлтерские и девелоперские компании, предлагают состоятельным гражданам приобрести землю для строительства «загородных имений» или размещения «родового поместья».
Как показывает практика, большая часть предлагаемой в этих случаях земли - это земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием «для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства». Названные предложения ориентированы на весьма обеспеченных и далеких от сельского хозяйства городских жителей. Покупатели приобретают такие земельные участки в целях строительства большого загородного дома и отдыха, но никак не для организации и ведения фермерского хозяйства.2
Кроме того, некоторые коммерческие структуры не ограничиваются простой продажей одного-двух участков, а одновременно реализуют проекты по освоению и застройке больших территорий. В рамках таких проектов, под видом фермерских домов на землях сельскохозяйственного назначения возводятся элитные особняки и целые поселки, обес-
1 Государственный (национальный) доклад о состоянии и использовании земель в Российской Федерации С. 81. иК1_: http://www.rosreestr.ru/upload/www/files/gos_doclad_2008.pdf.
2 Черниговский М. Проданная целина. Коттеджные поселки маскируются под фермерские хозяйства // Коммерсантъ-Дом. 2006. № 151(3482).
печенные всеми необходимыми объектами инфраструктуры3, а огромные массивы земель сельскохозяйственного назначения выбывают из сферы сельскохозяйственного производства.
Оставляя в стороне серьёзный вопрос о значимости земель сельскохозяйственного назначения для страны и общества, хотелось бы остановиться на некоторых юридических аспектах использования земельных участков, выделенных для организации крестьянского (фермерского) хозяйства.
Использование земельного участка представляет собой извлечение (потребление) лицом или группой лиц полезных свойств из земельного участка, как вещи (имущества) и (или) как природного объекта.4 Особенностью земли, как природного объекта, является довольно широкий спектр, по сравнению с рукотворными объектами, потенциально допустимого использования.
Одно из основных полезных свойств земли, предопределяющее возможный вариант её использования - быть пространственным базисом для размещения самых различных объектов, как природного, так и антропогенного характера. К последним относятся объекты недвижимого имущества, создаваемые человеком в процессе строительства. Для целей строительства участок земли, в первую очередь, необходим именно в качестве пространственного базиса - то есть для размещения на нём результата такого строительства.
Названное выше полезное свойство земли находит своё отражение в законодательстве. Право на возведение соответствующих зданий, строений и сооружений является одним из основных прав собственника земельного участка по его использованию (п. 1 ст. 40 ЗК РФ5, п. 1 ст.
3 Одна из компаний, реализуя в Калужской области подобный проект, планирует обеспечить «ассоциацию фермерских хозяйств» не только жилыми домами и хозяйственно-бытовыми постройками, но и такими объектами как супермаркет, гольф-клуб, фитнес-центр, детский сад.
4 Гражданское право. Т. 1. Учебник. 6-е изд., перераб. и доп. / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М.: ООО «ТК Велби». 2002. С. 40; Ожегов С.И., Шведова Н.Ю. Толковый словарь русского языка: 80000 слов и фразеологических выражений // РАН. Институт русского языка им. В.В. Виноградова. 4-е изд., доп. М.: Азбуковник. 1999. С. 254.
5 Земельный кодекс Российской Федерации. Федеральный закон от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ // СЗ РФ. 2001. № 44. Ст. 4147.
Вместе с тем такое право по использованию земельного участка императивно ограничено его целевым назначением и видом разрешенного использования.
Соответствующие оговорки закреплены, названными выше, положениями земельного и гражданского законодательства. Использование земельного участка должно осуществляться строго в соответствии с его целевым назначением - это один из док-тринальных постулатов отечественного зе-мельноНараван ие правообладателем целевого назначения является основанием для принудительного прекращения его прав в отношении земельного участка (п. 2 ст. 45 ЗК РФ, ст. 285 ГК РФ). Несоответствие возведенного объекта недвижимости целевому назначению и разрешенному использованию земельного участка, может рассматриваться в качестве одного из признаков самовольной постройки (п. 1 ст. 222 ГК РФ).
Ранее действовавший Закон РСФСР «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» прямо предусматривал право гражданина возвести на земельном участке, предоставленном для организации хозяйства, необходимые жилые строения, которые входили в состав имущества фермерского хозяйства (положения ст. 10 и 14 Закона).
В настоящее время, право на возведение жилого дома на земельном участке сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием «для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства», федеральным законодательством прямо не закреплено. В Федеральном законе от 11 июня 2003 г. № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве»2 нет специальной нормы, которая непосредственно разрешала бы фермеру строительство индивидуального жилого дома на земельному участке, выделенном из состава земель сельскохозяйственного назначения для организации хозяйства. Впрочем, в законе нет и прямого запрета на такое строительство . Однако закон содержит
1 Гражданский кодекс Российской Федерации (ч. 1). Федеральный закон от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ // СЗ РФ. 1994. № 32. Ст. 3301.
2 СЗ РФ. 2003. № 24. Ст. 2249.
положение, согласно которому, для строительства зданий и сооружений, необходимых для осуществления деятельности фермерского хозяйства, могут предоставляться и приобретаться земельные участки не только из земель сельскохозяйственного назначения, но и земель иных категорий (п. 2 ст. 11 Закона).
При этом, исходя из п. 2 ст. 77 ЗК РФ, на землях сельскохозяйственного назначения возможно строительство зданий, строений и сооружений, которые используются только «для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции». Меж
Для дальнейшего прочтения статьи необходимо приобрести полный текст. Статьи высылаются в формате PDF на указанную при оплате почту. Время доставки составляет менее 10 минут. Стоимость одной статьи — 150 рублей.