Сравнивая цены на эконом-жилье Краснодара и Владивостока - цены растут, спрос держится
Довольно непростой для рынка первичной недвижимости 2015 год сменился планомерным ростом цен и постепенным восстановлением спроса в 2016 году. Владивостокский сегмент новостроек эконом-класса выглядит крошечным по сравнению с другими регионами страны, впрочем, как и жилищное строительство в целом. РИА PrimaMedia отобрало десять строящихся многоквартирных домов класса эконом, которые аккредитованы для ипотечных программ Сбербанка и ВТБ24. На их примере обозначены основные тренды этого сегмента рынка. Тем, кто по каким-то причинам собрался переехать в столицу Приморья будет небезинтересно узнать цены на недвижимость в далеком дальневосточном городе и сравнить их с краснодарскими, сообщает ИА KrasnodarMedia.
Почему ипотека?
Как правило, если речь идет о недорогом жилье для молодых семей, без ипотеки не обойтись. Кроме того, ипотеку нередко используют и те, кто приобретает жилье на стадии котлована в качестве инвестиции: так из бюджета единовременно не изымается крупная сумма, а процент по кредиту с лихвой покрывается возросшей стоимостью квартиры при завершении строительства. Ведущие ипотечные банки страны – Сбербанк и ВТБ24, их участие в проекте – своего рода показатель надежности и добросовестности застройщика.
Новостройки эконом класса во Владивостоке. Фото: РИА PrimaMedia
Инициатором аккредитации новостройки в ипотечных программах банка может выступить как сама кредитная организация, так и застройщик. В свою очередь банки ведут системный мониторинг рынка строящихся объектов, чтобы предложить клиентам широкий выбор квартир. При этом банки не аккредитуют все объекты подряд.
— При аккредитации строящегося дома основным критерием является положительное решение юридического подразделения банка при анализе предоставленного застройщиком пакета документов по компании и ее объектам. Также учитывается отсутствие негативной информации о компании. Что касается условий кредитования по каждому конкретному объекту, то они зависят от степени строительной готовности объекта и от количества ранее построенных и сданных домов, — рассказала начальник сектора по работе с партнерами жилищного кредитования Приморского отделения ПАО Сбербанк Наталья Шестак.
Аналогичные требования к застройщику и его объектам предъявляет ВТБ24. Помимо документов, подтверждающих законность застройки и деятельности компании, банк запрашивает документальное подтверждение отсутствия залога сторонними организациями на земельный участок и объект строительства.
Новостройки эконом класса во Владивостоке. Фото: РИА PrimaMedia
— Банк проверяет соответствие нормам и законам РФ договора, заключенного между застройщиком и физическим лицом на строительство объекта, а также вводит в данный договор пункты и предоставлении денежных средств на покупку объекта в рамках ипотечного кредитования. На основании предоставленных документов банк производит анализ застройщика и относит его к одной из групп рисков застройщиков (группы определены внутренними регламентными документами банка). В зависимости от группы определяются условия кредитования клиентов банка, а также степень этажности объекта, при возведении которой банк вправе финансировать клиентов в целях покупки, — объяснила управляющий директор по ипотеке ВТБ24 в Приморском крае Людмила Уланова.
Город вторичного рынка
По данным Приморскстата, в крае за счет всех источников финансирования в первом полугодии 2016 года сдано в эксплуатацию 2,3 тысячи квартир общей площадью 174 тысячи кв. метров. Это на 9% меньше, чем в первом полугодии 2015 года.
Из общей площади введенных домов на Владивосток приходится 33%, в краевом центре построено 57,9 тысяч кв. метров жилья, что на 10% больше января-июня2015 года. Впрочем, если вспомнить начало 2015 года (резкое ослабление рубля и значительное падение спроса на недвижимость после всплеска в конце 2014 года), то десятипроцентный рост выглядит совсем незначительно.
Для сравнения: за первые шесть месяцев 2016 года в Краснодарском крае ввели в эксплуатацию 2,1 млн кв. метров, в Татарстане – 1,08 млн кв. метров, в Новосибирской области – 784,9 кв. метров.
Во Владивостоке объемы строительства незначительны. Особенно это касается жилья эконом-класса, об этом говорят и сами застройщики, и риелторы, и банкиры. Поэтому краевая столица пока остается городом вторичного рынка: "первичка" пока даже отдаленно не может составить конкуренцию "домам со стажем".
Жилой квартал Life, ул. Лесная. Фото: Мария Бородина, РИА PrimaMedia
Снеговая падь, комплекс «Д» . Фото: Мария Бородина, РИА PrimaMedia
ЖК Молодежный, ул. Черняховского . Фото: Мария Бородина, РИА PrimaMedia
— Целевая аудитория новостроек — люди, у которых есть принципиальная возможность подождать заселения от нескольких месяцев до двух лет. Те, кто ждать не готов, покупают готовые квартиры. При этом объем застройки у нас небольшой, и 90% квартир на любом объекте со здоровым соотношением "цена-качество" продаются до сдачи в эксплуатацию.
Соответственно, из всего небольшого объема застройки конкуренцию вторичному рынку могут составить только оставшиеся 10% квартир, которые продаются в состоянии "после строителей" и требуют вложений в ремонт. На фоне объема предложений вторичного рынка такая конкуренция выглядит несущественной.
Поэтому о перспективах возрастания этого влияния говорить не совсем корректно: сначала ему надо хотя бы появиться. Чтобы эффект появился, должна сложиться ситуация, в которой к моменту сдачи дома остается большой объем предложений от застройщика — но для такого развития событий нашего объема застройки категорически не хватает. Проекты микрорайонной застройки могут создать ограниченный объем "готовых" предложений. Но этих проектов немного, в корне они ситуацию не изменят, — рассказала начальник отдела новостроек компании "Городской Риэлторский Центр" Вера Лагвилава.
Цены идут только вверх
Средняя стоимость кв. метра жилья эконом-класса во Владивостоке – одна из самых высоких по стране. По заявленным федеральными властями 35 тысяч за кв. метр можно приобрести квартиру только по программе "Жилье для российской семьи" — во Владивостоке это Снеговая Падь, комплекс "Д". Без господдержки минимальная цена на "квадрат" — 40-60 тысяч рублей в зависимости от стадии строительства.
— Владивосток входит в список пяти самых дорогих городов России по цене квадратного метра, как вторичного жилья, так и новостроек, уступая лишь Москве и Санкт-Петербургу, — отметила Людмила Уланова. — При этом во Владивостоке наблюдается устойчивый рост стоимости квартир на первичном рынке. Конечно, это ограничивает спрос потенциальных покупателей, несмотря на то, что средняя сумма ипотечного кредита ВТБ24 по Владивостоку остается почти самой высокой среди регионов.
ЖК по ул. Луговая, 70а . Фото: Мария Бородина, РИА PrimaMedia
ЖК «Фрегат». Фото: Мария Бородина, РИА PrimaMedia
ЖК «Фрегат-2», район ул. Нейбута, 17. Фото: Мария Бородина, РИА PrimaMedia
ЖК "Золотой Рог". Фото: Мария Бородина, РИА PrimaMedia
Проблем при ценообразовании застройщикам добавляют постоянно растущая стоимость стройматериалов, дороговизна захода на коммуникации, сезонность спроса и его зависимость от экономической ситуации в стране.
— На владивостокском рынке первичной недвижимости снижения стоимости квадратного метра ждать не приходится. Цена на наши объекты поднимается плавно, в соответствии с ростом готовности жилых комплексов. Однако, мы учитываем не только фактор готовности. Основополагающими являются и сезонность спроса, положение относительно конкурентов, ситуация на вторичном рынке недвижимости. Применяя комплексный подход, можно добиться действительно взвешенного и грамотного ценообразования и обеспечить приемлемую стоимость квадрата для наших покупателей, — рассказала специалист по маркетингу и коммуникациям АО "Ренессанс Актив" Дарья Зайцева.
Как отметил генеральный директор ООО "Инвестиционная компания "Восточные ворота" Иван Буленок, относительно 2015 года себестоимость кв. метра выросла примерно на 30%. Связано это в первую очередь с ценой на стройматериалы.
— На мой взгляд, стоимость стройматериалов экономически не обоснована. Многие компании устанавливают такой ценник, какой захотят, госрегулирования нет. Застройщикам очень тяжело работать в таких условиях. Мы стараемся держать стоимость квадратного метра на приемлемых отметках. Но некоторые наши коллеги при одинаковых затратах выставляют цену и по 100 тысяч за "квадрат", в то время как у нас – 40-50 тысяч, — поделился Иван Буленок.
Конкуренция пока набирает обороты
Как отмечают специалисты, пока конкуренция на рынке новостроек эконом-класса во Владивостоке не настолько остра, как в других регионах страны. При этом отмечается жесткая сегментация внутри эконом-застройщиков: кто-то занимается точечной застройкой, кто-то – комплексной, используются разные материалы, квартиры сдаются на разных стадиях отделки.
— У нашей компании есть как сданные (ЖК "Восточный бриз"), так и строящиеся (ЖК "Маяк Басаргина", ЖК "Восточный бриз Премьер") объекты. Все они располагаются в новом, перспективном микрорайоне Патрокл. Этот микрорайон застраивается комплексно, здесь появятся все объекты социальной инфраструктуры – поликлиники, детские сады, школа, торговый центр.
Комплексная застройка района – большое конкурентное преимущество, сейчас на рынке не так много застройщиков, возводящих целые микрорайоны.
Перспективность и отличная транспортная доступность района Патрокл также очень интересны нашим покупателям. Более того, очень многие покупатели – это старожилы близлежащих районов Тихой и Чуркина, которые желают переехать в новостройку, но не хотят уезжать из родного района. На сегодня жесткой конкуренции в сегменте жилья комфортного эконом-класса мы не ощущаем, — отметила Дарья Зайцева.
Невысокий уровень конкуренции отметил и директор по маркетингу ООО "Лесной квартал" Виталий Бойко. Но в данном случае это вызвано типом строящегося жилья. "У нас не так много конкурентов, так как панельные дома сейчас мало кто строит. На самом деле себестоимость панельного строительства ниже, а качество не уступает монолитному – тепло— и шумоизоляция в таком жилье на высоте", — рассказал Виталий Бойко.
Поколение smart-квартир
Одна из основных тенденций сегодняшнего рынка недорогой недвижимости – постепенное уменьшение площади квартир. Если раньше покупатели стремились покупать "однушки" площадью от 50 кв. метров, то сейчас она начинается с 38 кв. метров.
— Интерес центральной части страны на компактное жилье в некоторой степени дошел и до Владивостока. Понятие smart-квартира, конечно, пока не так сильно распространено, но сама эта тенденция уже есть. Раньше мы строили квартиры со средней площадью 90 кв. метров, а сейчас самая большая у нас – 68 кв. метров. Более того, совсем недавно мы строили дома, где есть только однокомнатные квартиры, и они пользовались огромным спросом, — рассказал Виталий Бойко.
Квартира-студия в ЖК "Маяк Басаргина". Фото: предоставлено АО "Ренессанс Актив"