. Пожизненная рента жилья: что это и как работает
Пожизненная рента жилья: что это и как работает

Пожизненная рента жилья: что это и как работает

Договор пожизненной ренты жилья – это одна из форм сделок с недвижимостью.

Приведём самый распространённый пример: одинокий пенсионер передаёт свою квартиру в собственность другому лицу в обмен на свое пожизненное содержание. Он живёт в квартире до своей смерти и получает ренту в виде денежных выплат. После смерти получателя ренты квартира переходит в собственность к её плательщику.

В каком виде может быть рента?

Это могут быть регулярные денежные выплаты, как в примере выше, или обеспечение содержания владельца квартиры: покупка продуктов и медикаментов, уход, оплата услуг ЖКХ, уборка и т.п. Такой вид ренты называется «пожизненное содержание с иждивением».

Кто может быть получателем и плательщиком ренты?

Получателями ренты могут быть только физические лица. Если получатели являются супругами, то срок договора прекращается со смертью последнего получателя ренты.

Получатель ренты должен быть собственником квартиры, которая затем переходит к плательщику ренты. Квартира не должна иметь обременений и ограничений.

Как фиксируются и выплачиваются деньги за ренту?

Если заключен договор ренты, то в нем оговаривается сумма платежей. Размер платежа не может быть ниже двух величин прожиточного минимума того региона, где находится получатель ренты.

Пример второй: Нотариус – не психиатр, он не может визуально установить дееспособность

В чем суть дела?

В 2012 году гражданин С. заключил договор пожизненного содержания с иждивением (получатель ренты) с гражданкой Ч. (рентодатель). В 2017 году С. скончался. Наследников первой и второй очереди у него не было. Из родственников был только двоюродный брат, гражданин Я., который и обратился к нотариусу с заявлением о принятии наследства. Выяснилось, что имущество, оставшееся от С. ‒ дом и земельный участок ‒ принадлежит гражданке Ч. по договору пожизненного содержания.

Гражданин Я. обратился в суд с требованием признать договор пожизненного содержания недействительным, признать его двоюродное родство с умершим, признать его право на наследование имущества С. Основание: гражданин С. с детства страдал психическим заболеванием.

Из-за болезни он не посещал школу, образования не имел, не умел читать и писать, в армии не служил и не работал, был признан инвалидом второй группы (бессрочно) по психическому заболеванию, состоял на учете у психиатра. Однако недееспособным не был признан, т.к. никто не обращался с таким заявлением в суд.

Гражданин Я. также отметил, что состояние С. постоянно ухудшалось. И по внешним признакам было видно, что он психически нездоров: был неряшливо одет, разговаривал сам с собой, был раздражительным. Нотариус, который заверял договор ренты, не удостоверился в его дееспособности. А гражданка Ч. была заинтересована скрыть этот факт.

Что решили суды?

Суд первой инстанции назначил судебно-психиатрическую экспертизу. Ее проведение было поручено экспертам Республиканской клинической психиатрической больницы им. Ак. В.М. Бехтерева Министерства здравоохранения Республики Татарстан. Эксперты пришли к выводу, что:

  • на момент заключения договора ренты гражданин С. «страдал психическим расстройством в форме умеренной умственной отсталости»;
  • учитывая наличие у С. нарушений со стороны психики, в момент совершения сделки он «не мог понимать значение своих действий и руководить ими».

Суд требование истца удовлетворил и признал договор ренты недействительным.

Нотариус, который заверял договор ренты, не согласился с решением и обратился в апелляционную инстанцию.

В суде нотариус сообщил, что перед заверением договора провел беседу с рентополучателем. Тот выглядел опрятно и вел себя адекватно. Нотариуса поддержала и гражданка Ч., она обратилась с ходатайством о проведении повторной комплексной психолого-психиатрической экспертизы. Они считали, что проведенная судебно-психиатрическая экспертиза является неполной, и была основана только на диагнозе психиатра, у которого наблюдался С.

Апелляционный суд отказал в проведении повторной экспертизы. Суд свое решение мотивировал тем, что:

  • экспертиза проведена специализированным учреждением;
  • заключение составлено лицами, не имеющими заинтересованности в исходе дела, обладающими необходимыми специальными познаниями;
  • выводы заключения мотивированы.

Суд указал, что ссылка апеллянта на то, что «при заключении договора пожизненной ренты и иждивением было проверено волеизъявление и дееспособность С., не может быть принята судебной коллегией». Суд подчеркнул:

  • «в законодательстве отсутствует механизм установления нотариусами дееспособности»; у них нет и правовых оснований выполнения ряда необходимых для этого действий;
  • нотариус устанавливает дееспособность: документально (путем проверки документов, удостоверяющих личность), а также визуально (путем беседы, собственной оценки адекватности поведения и т.п.).

Суд указал: «поскольку нотариус не обладает специальными познаниями в области психиатрии и не может с достоверность точностью установить наличие либо отсутствие психического заболевания», то, утверждение нотариуса о том, что на момент заключения договора ренты он проверил дееспособность гражданина С., является несостоятельным.

Апелляционную жалобу нотариуса суд не удовлетворил, решение первой инстанции оставил в силе.

Источник: Апелляционное определение Верховного суда Республики Татарстан от 30.10.2017 по делу № 33–17584/17.

Источник: при написании материала использованы данные РБК и «Вести».

📎📎📎📎📎📎📎📎📎📎